广西桂林市叠彩房产管理处广西桂林541001
摘要：棚户区改造是重大民生工程，也是重大发展工程，与社会经济发展息息相关。在当前新型城镇化建设背景下，如何把握中央棚户区改造政策，抓住难得历史机遇，加强以人为核心的棚户区改造建设，为人民群众创造更加优美、舒适的生活环境，提高城镇化质量，助推经济社会共同发展，实现棚户区改造与经济社会和谐发展，是棚户区改造工作首先需要解决的课题。
关键词：棚户改造的问题和困难；发展思路；政策支持
1棚户区改造存在的问题和困难
棚户区改造作为一项惠民工程，能够给人民群众带来实实在在的好处，为加快推进棚户区改造建设，改善居民居住条件，国家在政策和资金上倾力扶助，有力地推动了各项工作的顺利开展，但由于棚户区改造涉及房屋拆迁、土地征收、资金投入等尖锐问题和矛盾，又阻碍了棚户区改造的顺利实施。
1.1项目业主积极性不高
我国自经历了房地产开发热潮后，诸多商业开发价值高的地块率先完成了城市改造。遗留下零散难拆的一些棚户区危旧房，形成了城市“补丁”。受城市规划限高、容积率低等因素影响，城市“补丁”实施棚户区改造困难大，具体负责棚户区改造的城区政府等项目业主门，畏难情绪重，“等、靠、拖”的思想严重，实施棚户区改造积极性不高。
1.2棚户区改造面临着严峻的资金压力
主要是政府财政支持的城建资金缺口大，对棚户区改造不能“一包到底”。随着棚改的深入，在不少地方收益难以平衡的项目渐成改造重点，改造成本越来越高、资金压力日趋增长的现象普遍存在。
1.3棚户区拆迁难度大
城市棚户区改造的难点在于棚户区拆迁，而棚户区拆迁的难点又在于中低收入家庭的安置。改造能否顺利实现，关键取决于拆迁的成本和拆迁的进度，就目前情况而言，仍然普遍存在棚户区原住户拆迁诉求特别高，补偿期望值特别高等现象，人为增加拆迁工作难度，阻碍棚户区改造顺利进行。
1.4集体土地拆迁补偿政策缺失影响城中村棚户改造进度
城中村棚户区集体土地拆迁补偿到目前为止，依然无法可依，没有统一的补偿标准，造成补偿相对混乱，不利拆迁工作推进，从而影响城中村棚户区改造进度。
2加强棚户区改造推进经济社会和谐发展的思路
加强棚户区改造助推经济社会和谐发展，做到住房民生工作和经济社会建设高度统一，进一步提升棚户区改造居民住房条件和居住环境，主要从以下几方面入手：
2.1让利于民，解决好拆迁安置问题
认真贯彻落实有关拆迁安置文件精神，依法征收拆迁和补偿安置，切实保证被征收人的合法权益。补偿要尊重群众意愿，实行实物安置和货币安置相结合的办法，由棚户区居民自愿选择。同时，为加快棚户区改造步伐，要制订完善棚户区改造规划，优化规划布局，切实加快安置房建设进度。安置房建设要以原地安置为主，优先考虑就近安置，尽量保持居民原有生活圈属；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行的需要，在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围内安排。
2.2科学规划，解决好改造后城市品味提升问题
在棚户区改造过程中注重科学规划，提升城市品位和内涵。一是突出规划的前瞻性。把建设目标定在几十或上百年不落伍，将棚户区改造与城市总规，控详规，产业专项规划等事关城市发展系列规划有机对接，推动居住相对集中，留足城市发展空间，实现可持续发展；二是突出规划的科学性，做到棚户区改造与城市功能定位相一致，与城市文化品位相一致,同步统筹规划拆出来的空地使用，增加一些城市道路、园林绿化、休闲娱乐、商业服务、文化教育公共空间，使城市通过改造后焕发出新的活力。
3实现棚户区改造和经济社会和谐发展所需的政策支持
如何在加强棚户区改造的同时，推动经济社会和谐发展，使棚户区改造更好的服务于经济社会建设，需要得到一定的政策支持与帮扶。
3.1出台优惠政策，解决好经济社会发展问题
棚户改造最直接、最大的利益关系者是原棚户区居民。政府在制定出台棚户区改造政策时，既要保证居民和开发商的利益，还要保障棚户区的改造达到城市发展的要求，促进经济社会和谐发展。
1.做好融资服务，平衡资金缺口。对于项目业主政府要帮助其解决建设资金问题，在用好国家棚户区改造补助政策的同时，积极地加强加快与国开行、农发行等政策性银行的融资贷款，落实项目建设资金。在棚户区拆建过程中，政府要倡导“局部的不平衡、通过整体来平衡；近期的不平衡，通过长远来平衡”的理念，通过规划调整平衡棚户区改造的资金缺口。着眼全局和未来，主动让利于民，让利于开发商。推行购房代金券融资方式，让拆迁户以代金券（代金券额度为充抵待拆住房评估值）购买商品房，既加快了拆迁进度，同时有利于和谐拆迁；以政府团购形式购买开发商手中商品房用来安置拆迁居民，既消化商品房库存，又加快了棚户区改造的推进。
2.出台优惠政策，吸引社会资金。为了推动棚户区改造，政府需要让出巨大利益给原棚户区居民和开发商，以便降低开发商的经营风险，适时出台一些新的优惠政策，如出台免缴或部分免缴城市基础设施配套费、绿化补偿费、公共消防设施配套费、供水设施增容费、城市房屋拆迁管理费等一系列优惠政策，吸引有实力、重信誉的国内外开发商投入棚户区改造；对于异地安置有难度需要原地回迁安置和一些含有公益性项目的棚户区改造项目，可允许参照经济适用住房土地使用模式，以政府“记帐”方式，免缴或缓缴部分土地出让金方式，对于区位较差、拆迁量较大的还可以采取适当提高建筑高度和容积率，增加部分商业建筑面积等办法提高经营收益者。
3.积极引导，鼓励开发商参与棚户区改造。对于有商业开发价值的棚户区改造项目，采取带规划方案招标拍卖模式，由政府组织征地拆迁和编制规划设计方案，竞标人通过踏勘和效益测算后竞标，实行带规划方案的招标拍卖方式确定了开发业主，通过引入市场资金解决资金投入问题；对商业开发价值不高的棚户区，由当地政府牵头，尊重棚户区居民意愿，鼓励采取货币化安置方式完成拆迁，场地平整后通过土地招拍挂实现资金回笼。
3.2坚持原则，推行宽松政策
在棚户区改造中，坚持政府主导的方式，坚持合法的建设程序，坚持各方公开、公平、公正的参与改造过程，坚持改善危旧房和旧小区的居民生活环境为目的的前提下，通过宽松政策扶持，破解棚户区改造难题，有力推动棚户区改造。
1.适当放开对棚户区改造项目建筑高度容积率限制，通过增加棚户区项目的预期收益，吸引更多的社会资金投入到棚户区改造中来。
2.尽快出台集体土地拆迁安置补偿办法，明确集体土地拆迁补偿额度和参照标准，此外，在集体土地拆迁安置补偿办法未出台的情况下，允许城中村集体用地不改变土地使用性质，用于棚户区安置房建设加快拆迁安置进度。
3.继续将老旧住宅改造纳入棚户区改造范围，通过改造而非拆除重建方式对“零散”破旧棚户区进行改造，改善居民居住，降低棚户区投资成本。
3.3鼓励创新，加大扶持力度
继续推行棚户区改造与历史文化、风景名胜区、少数民族文化相结合的复合型改造模式，同时，在棚户区改造中引入“城市双修”理念，注重城市生态改造和生态修补，通过推进城中村和乡镇旧小区改造，即实现建设历史文化、少数民族特色的旅游景区，又达到了改善居民生活环境、完成棚户区改造这一历史任务的目的。鉴于复合型棚户区改造将加大各地资金投入，中央财政要加大对复合型改造模式的棚户区改造扶持力度。