张玉婷
青岛酒店管理职业技术学院山东266100
摘要：随着我国经济社会的不断发展，城市化进程不断推进，在此过程中不断涌现出大量的小区，然而物业管理却存在着一些问题，这些问题已经成为社会各界关注的热点问题。本文结合我国物业的特点，在分析我国物业管理模式上存在问题的基础上提出物业管理模式的再造方法，希望能为我国物业管理工作者提供理论参考。
关键词：物业管理制度；问题；对策
引言
物业管理作为房地产产业的一个分支，伴随着房地产开发而不断的发展前进，是房地产产业在流通、消费领域的延伸。在社会主义市场经济条件下，物业管理实施企业化、专业化、市场化及社会话的运行机制，以满足市场需求。物业管理的发展受到经济发展的水平，法律法规、城镇整体规划、建筑设计以及建筑质量等多重因素的叠加影响，其规模化、规范化的发展历程必定是曲折的。因此，有必要对我国物业管理现状及发展趋势进行分析，以指导物业管理实践。
1、我国传统物业管理制度存在的问题
1.1、不能正确理解物业管理的主体
开展物业管理要切实维护业主的利益，其属于物业的使用人员，业主在行使自身权利时主要通过业主大会进行。但我国物业管理在长期发展过程中，业主的权利正在逐步弱化，物业管理权利而有效提升，物业管理企业代替业主拥有了一定的权利，因此大量业主权利被剥夺。我国《物业管理条例》规定，物业管理企业可以取代业主的权利，将物业管理企业的主体地位上升到法律层面。物业服务与企业的身份进行了对调，这种现象不利于人们正确认识物业管理工作。同时也会导致业主在物业管理中不具有主动权与选择权，不利于维护业主的合法权益。
1.2、理论体系研究不深入、法律法规滞后
物业管理引入到国内还不到30年，在我国仍是个新型行业，我国对物业的相关立法确较为落后，这种立法方面的缺失很容易造成责任划分不明确，不利于社区的和谐稳定。在地产开发商向物业管理公司移交已经建设完成的物业过程中，业主、施工单位、地产开发商、物业管理公司四方在物业的使用、质量、维修及保养方面应担负什么样的职责在法律上尚未有明确规定，仅仅依靠合约关系束缚物业管理公司和业主明显是满足不了要求的，因此，需要更具有约束效力的法律法规来明确四方单位的权、责、利。
1.3、《物业管理条例》中的规定不具体不详细
依据我国《物业管理条例》，物业管理具有明确的概念，因此物业管理单位是受业主委托而从事管理的部门，虽然这种管理模式有着较强的专业性，但却将业主的利益置于一旁，这是与法律规定相违背的，是与实际情况不符的。自法律方面进行研究，我国《物权法》规定业主具有管理自己财产的权利，同时还提出业主可以主动管理建筑以及建筑内的设备，但同时也可以指定他人管理，因此物业管理存在三种形式，业主管理、委托物业管理、委托他人管理。来自实践方面的调研发现，我国《物业管理条例》已经明确提出物业管理不应具有单一形式，当前全国范围内出现了大量业主管理的现象，并且已经取得了较好的效果。在物业管理进步的城市当中，通常都会建立业主大会，这种管理模式不但可以帮助业主提高管理水平，而且也可以聘请专业人员参与管理。表明在将来一定时期内，我国物业管理将会呈现业主自己管理与聘请专业人员管理的局面。
2、提高我国物业管理水平的策略
2.1、加强物业管理自身建设
人们的生活水平伴随着时代的脚步不断提升，新世纪以来，无论是政府部门还是房产开发行业都是对居民居住环境建设有了更高的要求，这就需要我们物业管理企业不断的强化自身素质建设，秉承传统服务理念，创新服务方法，从硬件、软件等各方面提供优质服务。做到这点，业主及物业使用者定会体会到物业提供的专业化、个性化、人性化的服务。物业管理应对多方面培养和储备相关的具有专业知识、专业技能和现代化管理手段人才，制订切合现成实际的培训计划，从理论和实践两个方面出发，进行定向培训，提升队伍素质，以满足市场的需求。
2.2、物业公司不断提升自身服务能力
物业管理工作作为一种服务性行业，从业人员素质的高低直接影响着物业服务的质量与物业公司的企业形象。因此物业公司应该重视对物业服务人员与管理人员相关知识的培训，例如工程施工、公共关系、社会心理、物业经营等。通过这样的培训可以使物业工作人员与管理人员增强个人素质与工作的热情，树立起积极向上的工作态度，使得业主能够感受到物业服务人员与管理人员的良好素质，从而有效推动物业与业主之间良好关系的构建。企业在重视内部培训的同时也要重视从社会、学校引进高素质人才，优化企业内部人才配置，提高企业市场的竞争与服务能力。另一方面，物业公司可通过加大物业服务费用的收缴力度，创新物业服务手段来提升自身物业管理水平，着重改变过去物业管理粗放型的管理方式，降低成本，逐步实现物业管理的智能化，例如在小区设立监控、巡更机等智能化管理设施，增加物业管理工作的科技含量建设，提高物业管理质量，节约物业管理工作中人力与物力资源。
2.3、强化政府协调和监管
最近几年的发展实践充分表明，物业管理行业的发展离不来政府的统筹管理。随着政府行政体制改革的不断深入，政府部门将更多的工作重心逐步向下移，基层政府部门由于更了解情况，因此在综合协调及有关问题的治理方面具有优势，定期根据实际情况召集物业管理企业及其他的物业管理参与者参加综合会商会议，综合协调解决物业管理中面临的问题。政府应督促物业管理企业及其他相关企业认真履行职责，与此同时对于物业业主及使用者也应加强指导。
2.4、物业服务管理市场必须公开公正
业主大会成立以后，还需建立规范的物业服务市场环境，第一，改变物业管理服务一枝独大的局面，物业服务企业要想在物业管理中发挥较大作用，就需积极接受社会各界的监督，从而不断提高物业服务水平，切实保障房屋安全。第二，不再实行原有的物业管理招标制度，物业管理实行市场化运作。在建立新型物业管理招标制度时为了防止出现暗箱操作行为，可以利用市场化手段开展物业管理，引入业主大会组织。
2.6、）缓解业主及物业管理间对立
随着社会的不断前进，物业管理也从以前的管理角色迈进到了服务角色，由于业主对物业具有所有权和处分权决定了业主具有较大的自由度，但是业主对物业的角色认识往往是肤浅的表面的认识，并在某种程度上对物业管理有抵触。因而应综合运用各种宣传手段，加强物业管理企业和业主互相了解。
结束语
随着我国经济和社会的不断前进，房地产行、物业管理均得了长足发展，我们的生活也越来越离不开物业管理这个重要的角色，长远来看，物业管理定会有更大的飞跃发展，但仍存在较多急需解决的现实问题，否则难以满足人们对美好生活的日益向往的追求。
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