董博
佰泽集团
摘要:技术经济学主要是研究技术如何与经济学原理相结合，通过印证技术领域的经济学原理和经济学规律来实现该通过什么样的方法来取得最大的经济收益。此外，技术经济学最为明显的特征就是“成本-效益”的分析思想都会体现在技术的各个方面中。作为一个由我国广大技术经济学工作者在总结相关实践经验以及广泛吸收国外先进技术和思想的基础上自己创立的、新式且兼具自然科学、工程技术与人文社科这三大属性的综合性学科，其在我国房地产业基础的打造和发展上发挥着极为重要的作用。笔者本人曾经在改革开放时期具有长期的土木工程工作经历，所以一直以来对我国房地产市场的发展情况怀有很强烈的兴趣，以下就具体论述一下技术经济学论证在房地产业中的作用。
关键词:房地产；技术经济学；探索
1.计划经济时期我国缺乏技术经济学知识的状况举例
在我国的计划经济体制时期，由于国家的各项投资建设以及商品供给和定价都是要由中央政府下达命令，然后由各级政府批复执行，因而导致真正能够反映社会劳动供需关系的价格无法发挥其作用，继而导致大部分工程建设项目不记成本。例如，我国在水利建设方面的三门峡水电站项目就是中国水利建设过程中的一个重大的反面教材，该水电站修建后出现“无水发电”的现象，导致人与物力被大量浪费。另一个较为鲜明的反面教材则是上世纪80年代在我国各地的出现的“维生素C热”，当时，向世界银行进行贷款的“据说是”亚洲最大的维生素C制药厂——郑州中原制药厂就出现了建设时间把握不准确的问题。该厂在20世纪80年代末开始建筑，但那时市场上维生素C奇缺，价格高居不下。然而，该厂进行投产之后，恰逢90年代的维生素C价格大幅度下跌风波，因此该厂便瞬间面临瘫痪[1]。
2.技术经济学和房地产业在我国的现状
我国高等教育在很长的一段时间内都是技术与相关产业经济的教育相互分离，那时，“重技术轻管理”这一不好的思想无论在政府还是企业都相当严重。而今天，我国市场经济体制正日益健全，在完全开放的市场经济下，投资的主体通常是国内外的企业或个人，而不是国家，工程的目的也大多是为了获取利润。因此技术经济学越来越受到他们的重视，包括如何在投资主体的改变下来实现投资的科学化，这些现实问题都为技术经济学论证这门技术的发展和发挥作用提供了相当好的环境和强有力的支持，为此，国务院顺应时势，成立了技术经济学研究中心。同时，中国社会科学院等高等研究机构，以及各个部委也积极响应。目前，全国已经有12个技术经济学博士点分布在我国不同的高等院校，而这些高等院校都对技术经济学的学科建设和人才培养贡献巨大[2]。
中国城镇化的高速发展，对外开放的深入以及一带一路的构建和人民生活水平的提高，中国经济前沿的象征城市：北京、上海、深圳、广州等地的房地产业正面临着一个前所未有的机遇，大量的跨国公司和机构已经而且会更加朵地加入中国，而这将再次刺激办公和居住用房数量的激增，需求巨大。无疑，在未来的几年中，房地产业将成为投资的热点。因为在这一时期内，社会流动的资金会有很大一部分流入房地产业。而在这一大背景下，国内的房地产公司能否做好准备去把握这个机会，这一点令人期待。由于房地产业是一个投入资金多、投资周期长、受地域和政策等影响极深的特殊产业，因此其风险和收益并存，对社会影响也很深。所以在房地产投资中，前期的投资可行性分析就显得异常的重要，可以说是一个地产项目的经营情况成败与否在于它的可行性分析的质量。而并非其他像建筑质量、外观设计理念、物业管理水平等方面的多余思索。而我国在这一方面的分析上一直处于空白状态。为此，笔者希望能够通过技术经济学来进行对房地产的分析。
3.技术经济学在国内房地产行业的应用
接下来，笔者将集中论述一下技术经济学在房地产业的运用方式。技术经济学在房地产行业的运用领域主要在筹资构思、项目评价、方案构建、风险分析、项目管理、评估等方面。
首先我们讨论的背景必须是一个充分开放的市场，这个市场可以被看做是一个完全遵守WTO有关规定和管理的国内市场，各地房地产公司在同样的法律约束下待遇平等，不存在土地审批、配套设施和土地税上的不公平和暗箱操作等问题。而这里的工程投资方的主体是各个房地产公司，它们为了盈利而要经历从拿到土地开发权、银行贷款、聘请建筑公司和施工公司进行设计和施工，直到销售和出租这一系列的过程。在这一过程中，技术经济学的方法和思想将充分渗透进去[3]。
①筹资分析
对于房地产项目，投资、成本、销售收入、税金和利润等经济量是构成经济系统现金流量的基本要素。也是进行技术经济学分析的最重要基础数据。对于技术经济学分析不同于会计分析的最大的特点就是其是和未来的不确定性打交道，因此其具有高精尖的特点，需要专业人时或机构的参与。论证的主体是项目本身而不是其最终的具体运作情况，所有的数据都要是在手头以有前提下，对未来进行预测和推算所得，因此这需要首先采集到以有本地区以前的相关项目的大量相关数据(有些可能是商业机密，获取成本比较高，可以请专业的调查公司负责此事，在国内已经有许多这种市场调查机构，并且已经有中房指数、搜房指数、仲量行、戴德梁行等调研报告。从这些数据出发，采取数学规划，回归分析等专业技术经济学方法对未来进行预测和估算。因为房地产项目的投资周期普遍比较长，资金量巨大，企业普遍资产负债率高，不确定性多，市场风险很大，因此在分析中要准确考虑资金的时间价值，否则可能得出的结果和现实相去甚远。
②多种多样的方案选择
在方案选择上，地产商会面对不同的选择，地产商的决策绝不是老总一拍脑门就能定出来的，面对不同的选择，比如有不同的地域，如是投资在发达地区还是地区中心城市，不同的项目，如是开发住宅还是写字楼，是用于销售还是出租……这些都需要进行方案比较，要用到NPV、IRR等经典指标，尽管房地产业相对于制造业而言，它的品牌效应相应受到地域限制比较强，很多公司只是在一个地区进行经营，进入其他地区的壁垒比较高。
③风险分析
房地产项目的风险性会因为它自身的特殊性以及不确定性而成倍增长，故如何运用技术经济学来规避风险极为重要。我们在进行技术经济学分析时，一般是在给定条件下进行的，即假设所有的指标、数值和状态等情况在将来都可以按照计划如期实现。但在现实业务中，这些项目实施后都具有不小的风险。我国在加入WTO之后的十几年间，国际金融风暴更加容易影响我国行业经济的稳定，这使得风险分析更加重要。技术经济学通过使用盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等定量分析方式来构建数学模型，对房地产开发和投资的风险大小进行分析。正确的认识自然风险、经营风险、国家风险等，运用风险回避、风险抑制、风险转移等方法控制风险。运用一些新的分析工具，如CIM模型。将房地产项目中的风险如宏观经济波动，利率、汇率、税率波动，当地房地产市场预期，房改政策、工程工期、质量，销售周期等因素全面考虑，要事先尽可能的对可能发生的一切情况进行相应对策的考虑。
④项目管理
房地产公司的产品主体是其所建的建筑及辅助构造物，因此其生产过程就是房屋的建造过程，所以这个过程对地产项目而言处于核心地位。建筑安装的成本与质量直接影响着企业的发展。因此，项目管理应逐步从业主自身管理向委托专门机构进行管理转变，现在一般国际上采用PMC、EPC等模式，将经营和财务风险较大程度转移给承包商，同时也促使施工单位、设计单位、材料供应商、咨询公司、金融机构联手。这样做首先使房地产公司减少了对工程建设过程直接进行管理的人力成本，同时专业而规范化的机制保证了工程质量，降低了成本。对于项目管理中最难以解决的问题——成本过高问题给出了很好的解答方案。
结语:总之，技术经济学评价的方法可以对房地产业而言起着极其重要的作用。现在作为一家大型的房地产公司而言，都有聘请优秀的咨询公司为自己的项目进行论证，有些则干脆有自己相应的研究评价部门，而且这个部门的作用与地位与日俱增，它对房地产业企业的发展的作用是有目共睹的。实际上，任何行业都与技术经济学密切相关，因为我们无时无刻不需要对正确的项目进行决策，如果无法给出正确决策，就会导致资源浪费和经济效益的下降。这里笔者要强调一点，我国必须大力发展和规范以知识为基础的现代工程咨询业，因为工程咨询能够更加有效地综合各类技术专业给出更加有效的决策。尽管我国的工程咨询机构的人员组成和知识结构含有重技术，轻管理，习惯于简单和外延的资产扩张、只注重硬件配置，忽视软环境建设等问题。但是如果用系统的观点对资本、劳力、科技诸要素进行优化配置，就能够发生良好的转变。因此，笔者认为，在技术经济学中的“技术”上，我国工程咨询机构本身需要改变观念、改变工作方式、改变人员构成。同时，在我国的市场经济和决策科学化的环境下，要让更多具有工程技术知识和系统学习过技术经济学的人来负责工程的实施建设，这样才有可能破除我国部分建筑项目所共同存在的效益低下、管理混乱、缺乏市场竞争力等问题。
参考文献：
[1]李丽.技术经济学理论在建安施工企业中的应用初探[J].技术经济,2017,45(1):48-49.
[2]崔涞心.技术经济学在房地产开发中的应用[J].中国集体经济,2017(22):99-99.
[3]刘艳花.城市规模和城市建设规模之间的关系初探[D].河北经贸大学,2017,56(26):46-47.
作者简介：董博，1979.11，男，2004年本科毕业于FortHaysStateUniversity（USA），籍贯：河南商丘，在职研究生专业：房地产经济与管理，单位：佰泽集团
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象征，不管是企业还是家庭，这也是一个非常重要的原因[1]。
3.房地产“泡沫”增长的影响
①房地产投资占比过大，已经成为结构调整的一大困惑。
近年来，中国房地产投资约占整个GDP的6.6%，占全部投资的四分之一，相关上下游产业高达60多个。房地产表现如何，直接影响了GDP指标。不仅如此，由于房地产行业带动的大部分是高能耗、高排放、高污染企业，因此，在实施结构调整时，不能不有所顾忌。比如，2009年前三季度，北京、上海等地房地产投资约占当地整个投资的三分之一，成了拉动当地的重要拉手。在这种情况下，这些早已经沾上“城市病”的特大型城市，不在内涵上下功夫，而是一味地靠钢筋水泥来拉动经济增长。如此下去何谈房地产发展？何谈房地产结构调整？
②房地产业的无序发展
一方面，一些房产商出于商业考虑，把投资集中在所谓一线城市，使这些城市的大气、土壤、水资源等自然承载力急剧下降，“城市病”日益严重，人为加剧了环境问题。比如上海的人均水资源不到150立方米，北京只有300立方米，大大低于国际公认的1000立方米警戒水平。在这样的城市还要大肆扩张，真是匪夷所思。另一方面，由于房地产及其上下游企业主要是靠资源消耗、能源消耗，以及对环境的占用来谋求增长的，因此，无论是在其上游还是下游，是在建设之中还是建设之后，都会造成大量的高碳排放。如果没有从自然与人文的角度进行可持续增长的经济评价与环境评价，没有相应的法律法规约束，将很难避免高排放的社会责任问题。而这种野蛮增长与低碳经济的时代潮流正相背离。不仅如此，房价的持续飙升还让房地产从日常生存需求演化为投资需求，进而极端地蜕变成投机需求，使房地产的提供生存之地的作用逐渐丧失[2]。一套套商品房不再是供人居住和使用的场所，而异化成投机炒作的筹码，异化成社会财富的切割机，使社会财富向房产商及少数有钱人手里积聚。这种诡异的房地产价格变化与经济增长的自然曲线高度偏离，最终所带来的将不仅仅是房地产市场的高度泡沫化，更会引发一系列与社会公平原则相背离的问题。“房奴”——大量的资产被房子固化的瘦弱型消费者——的出现，就是这一现象所带来的危害，而这种危害正在造成社会资源的严重浪费。
结语:总之，房地产是多种因素综合作用的结果。而治理这些乱象则需要各方面力量的协调合作，共同治理。目前，从政府对于房地产的调控措施来看；一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。笔者相信，我国房地产的治理如果能够沿着这样的政策路线发展，那么这一产业将会更加成熟。
参考文献：
[1]李哲民.我国金融政策对房地产价格的影响分析[J].财讯,2017,78(8):68-69.
[2]李慧.对我国房地产市场的经济学判断和展望[J].丝路视野,2017,45(6):20-21.
作者简介：李迎，1992.09.12，女，2016年本科毕业于北方工业大学，籍贯：北京市，在职研究生专业：房地产经济与管理，单位：北京森磊镒铭建筑设计有限公司