崔兆毅[1]2004年在《北京写字楼租金价格确定方法探讨》文中进行了进一步梳理目前房地产行业已成为我国国民经济的支柱性产业,商业性写字楼的租赁市场在经历了前几年的低迷市场以后,逐渐呈现出增长回升态势。对于商品房的销售定价在房地产估价行业中有许多现行的明确方法,然而商业写字楼有其与商品房相当大的区别。商品房主要是以个人居住为主,考虑更多的是地域环境(交通)、户型、朝向、以及绿色生态环境等,而商用写字楼是人们日常的办公经营场所,考虑更多的是写字楼周遍的区域商务环境、写字楼的档次、地理位置交通状况、公司对租金的承受能力,以及入驻公司的综合品质等因素。因此在确定写字楼租金价格时就必须根据客户对写字楼特有需求来确定,实际情况中与商品房是有相当程度区别的。写字楼租金的确认非常关键,它是实现开发商盈利的指标。准确无误地在首期确定一个既符合开发商盈利水平要求又能满足客户需求的租金价格,同时又利于今后出租营销运作,应用一种合适的写字楼租金定价方法则显得至关重要。本文根据作者多年出租写字楼的经验,通过对北京市写字楼市场供需情况的分析,以及近几年北京市写字楼需求结构变化的情况,详细阐述了影响写字楼租金价格的各种因素,通过认真研究商品房定价的几种常用方法,从中找到适合于写字楼租金定价的基本原理,依据市场需求导向,确认了影响写字楼租金价格的特征因素,从而提出了特征比较法来精确地确定商业写字楼的租金价格。通过运用到北京庆亚大厦租金定价的实际操作中,取得了实际效果。本文希望通过运用该方法能为开发商的市场运作决策提供参考与帮助。
柏树阳[2]2004年在《北京写字楼租赁定价方法及应用研究》文中研究说明近年来,随着北京房地产的迅猛发展,写字楼交易案例急剧增加,房地产定价已成为企业经营中不可缺少的一项专业性、技术性的工作。当前,写字楼市场的竞争日趋激烈,在这种情况下,租赁价格是否合理并符合市场要求和客户需要,已成为影响房地产营销成败的关键性因素。本文结合城建大厦写字楼租赁定价的过程和方法,就当前北京写字楼租赁定价方法,进行了深入的探讨。本文首先对写字楼租赁价格及其特征进行了综述。写字楼租赁价格与其它商品价格相比具有鲜明的特殊性,其影响因素大致可分为外部因素和内部因素,但其中企业可控因素主要是企业的定价目标、企业产品成本、企业对市场需求的评价情况、企业对竞争的评价情况等。此外,租赁价格还受合理的租售比价关系的制约,目前月租价与售价的比例一般在1:90左右。随后,本文阐述了写字楼租赁定价的主要模式,包括成本导向模式、竞争导向模式、需求导向模式,具体定价方法也相应可分为成本定价法、市场竞争定价法、收益定价法、认知价值定价法等。此外,还有一些特殊定价法,如撇脂定价法、渗透定价法、心理定价法等。本文还分析了写字楼租赁定价的主要策略。主要包括总体定价策略、过程定价策略和价格执行策略叁大类。企业除了根据定价目标选择定价方法外,要根据市场情况采用灵活多变的方式确定价格,关键是合理选择或组合运用多种定价方法。在理论基础上,本文结合城建大厦的定价实践,进一步阐述了以上定价策略和方法的灵活运用。最后,通过对租赁定价方法的研究,还揭示了当前写字楼定价中存在的一些值得注意的问题。例如,写字楼租赁定价目标必须明确但一定要合理,租价应充分体现市场导向特征,在定价方法的选择上必须动态把握、灵活运用,而且租价宜顺势而为并保持相对稳定。此外,要正确处理写字楼品质与租价的关系,租价与位置的关系, 与竞争项目的租价对比等关系。
周泊含[3]2012年在《北京市写字楼租赁市场营销策略研究》文中研究指明近年来,随着全球经济逐渐走出衰退,国内经济不断发展,跨国企业及国内企业保持着对写字楼的巨大需求。为了满足随着中国经济与国际经济体系的逐步接轨所带来的大量市场化的商务活动需求,北京的写字楼市场得到了飞速的发展,形成了遍地开花的局面,不但为北京市向国际化大都市发展提供了必要的硬件支持,而且其本身的发展也为北京市的经济发展带来了重要的拉动作用。本文结合房地产开发经营、房地产市场营销等管理方面的理论知识,以北京YT中心大厦租赁市场营销策略为例,先总体介绍北京写字楼的发展历程,并以北京写字楼市场营销环境、客户群进行详细的分析,以之为基础,辅以写字楼的STP市场营销战略理论和4P营销策略理论,为北京YT中心大厦制定个性化的营销战略和策略,以期为北京以及其他地区写字楼租赁市场营销策略提供可借鉴之处。写字楼租赁是业主以租赁的方式将写字楼在某段时间内的使用权交付给承租的客户使用,并按期收取租金,租赁的经济实质是使用价值的零星出售。写字楼的租赁大体有准备期、强销期和成熟维护期这叁个阶段。其租赁经营特点主要表现为：租赁期限较短、租金价格的时效性比较强；租金价格以及出租率的最佳切合点的即租金总收益最高；租赁更重视长期收益；多元产权相比单一产权在租赁上处于明显劣势低位；租赁情况视短期内客户需求而定。最后,本文采用了理论与实践相结合的方式,以北京YT中心大厦项目为案例进行研究,运用SWOT分析方法,对北京YT中心大厦内部条件、外部条件及竞争环境进行了综合分析,并提出了有针对性的市场营销策略,用实例丰富了北京写字楼租赁市场营销策略。
刘丽[4]2010年在《北京市写字楼租赁市场营销策略研究》文中指出北京写字楼市场近年一直呈现供大于需、租赁经营成为主流的发展态势,日趋激烈的市场竞争环境和复杂的影响因素增加了写字楼租赁经营的不确定性和风险性,也决定了对北京写字楼租赁市场营销策略研究的必要性、典型性及其普遍意义。本文首先对写字楼租赁及其营销特殊性进行了分析。随后,以北京市为例,进行了写字楼市场营销环境分析与趋势预测。然后,本文以市场营销STP战略和4P营销策略理论为基础,提出了针对北京写字楼租赁市场的一般性营销战略和策略。主要从客户需求、租赁行为及行业区域分布等角度进行北京市写字楼市场细分,在此基础上进行目标市场选择,从而准确定位。然后结合北京写字楼租赁经营的特点,从租金价格策略、产品策略、租赁渠道策略、促销策略等方面提出了营销策略。最后,本文以北京建达大厦现阶段的租赁营销策略为例,阐述在具体项目上的营销策略选择问题。运用SWOT分析方法,对建达大厦的内、外部条件及竞争环境进行综合分析,并提出了相适宜的营销策略。本文可为业内企业开展写字楼租赁经营工作提供重要参考,同时对其他行业的企业寻求新的营销思路也具有相当的启示作用和借鉴价值。
梁华[5]2011年在《城市商务办公楼租金特征与空间分布研究》文中认为信息产业推动了城市的发展与更新,促进了商务经济的活跃,商务办公已成为城市的核心功能和城市空间结构重要的组成部分。商务办公作为城市新经济的载体,在客观上势必会引发城市空间结构做出相应的调整,而商务办公市场的供需双方同样潜在地推动着城市空间的重塑。目前实证研究中,缺乏对商务房地产市场微观特征的定量分析,忽视其价格对城市空间规划的推动作用,针对城市商务办公市场的专题研究是城市持续发展不可回避的课题。为此,本文以城市商务办公楼租金为研究对象,分析租金特征因素与特征价格及其租金在城市空间上的分布规律是值得探索和拓展的领域。本文研究以重庆为例,基于重庆市目前发展战略方向的调整,为营建商务运营中心提供属性数据和空间数据成果;另一方面,重庆是多中心、组团式城市,城市结构极具特征性,以其为实证背景具有一定的代表性和现实意义。在实证研究中,以重庆市商务办公楼租赁市场为切入点,进行租金特征与空间分布的研究。首先,依据重庆市商务办公楼租赁交易数据(包括对调查数据的整合),对特征变量(影响租金的微观因素)进行选取与量化,建立了商务办公楼租金特征价格模型,从微观层面探索了商务办公楼租赁交易的内在动力特征因素和需求偏好;其二,通过特征模型对现有观测样点(商务办公楼)进行租金数据标准化,采用Kriging空间插值方法对未采样点的区域化变量取值进行空间局部估计,建立商务办公楼数字租金空间模型,利用该模型提供的专题图,对租金空间分布结构及其规律进行研究与分析。本文以重庆市商务办公楼为实证对象,研究可分为两大部分:①建立商务办公楼租金特征价格模型(Hedonic Price Model,简称HPM),对租金的特征影响因素、特征价格等进行研究。②建立商务办公楼数字租金空间模型(Digital Office Rent Model,简称DORM),对租金的空间分布结构进行研究。围绕上述两方面研究内容,主要完成的工作如下:首先,在明确研究目的、背景和意义的前提下,通过文献检索和调查研究,提出了研究的问题:从微观方面研究城市商务办公楼租金特征,利用空间技术与方法进行租金空间结构分析。其次,总结有关文献和实证研究成果,提出研究的两个视角:经济学和地理学,即以经济学——新古典经济学为本文理论基础,利用基于此理论的“特征价格模型”作为租金特征价格研究的方法;同时借助于地理学——地统计学原理与方法,在地理信息系统(GIS)的支持下进行商务办公楼租金空间结构分布的研究,以此构建具有创新性的技术路线设计。第叁,对影响租金的特征变量进行文献总结,并根据重庆市场具体情况结合访谈调查的结果,提出了本文选用的模型变量(18个自变量);对模型的自变量量化准则进行了详细的阐述;对因变量租金的挂牌价格和成交价格进行了线性回归,得到两者之间的转换公式。第四,从统一市场和细分市场两个板块分别构建重庆市商务办公楼租金的特征价格模型(HPM),并加以分析和比较。在模型的构建中,试用线性和半对数的函数形式建立模型,分别对样本进行拟合度分析,从中优选最佳模型。通过模型估计出商务办公楼租金特征价格或边际价格,确定相应的特征价格函数式,对进入模型的特征变量进行了分析和影响程度的排序。第五,根据租金特征价格模型提供的数据(样点标准租金值),通过地统计学Kriging插值,在ArcGIS软件支撑下,建立了重庆市商务楼数字租金模型(DORM),为研究租金的空间分布规律提供分析图件。第六,在数字租金空间模型(DORM)提供的租金空间分布专题图的基础上,从空间角度研究来重庆市商务办公楼租金的空间分布特征与规律,其中涉及到租金空间分布统计、租金叁维空间模型结构、租金等值线分布、租金剖面形态、租金梯度变化、租金地形特征和商务用地等级划分等分析过程。在研究成果的基础上提出对重庆市商务区规划的建议。总之,通过商务办公楼租金特征价格模型(HPM)的建立,剖析租金的特征价格,反映出各特征因素对租金的影响程度,进而揭示租赁交易的核心动力和内在机理,为房地产业健康有序的发展提供科学有力的决策依据和分析工具,在城市房地产租赁市场定量分析方面具有一定的开创性;在数字租金空间模型(DORM)的支持下,对租金空间结构分布进行了研究,提出了多中心城市其租金的空间分布规律及其他相关成果,为此,这一研究不仅在理论和实证研究方面上有所拓展,而且为城市空间规划、城市商务用地结构、城市商务经济发展等方面提供了全新的分析方法和实证成果。就此而言,本文的研究具有较强的创新价值和社会实践价值。
张梦[6]2016年在《郑州市商务办公楼空间分布与租金关联性研究》文中指出近年来,我国房地产市场的快速发展对城市经济的发展起到了很大的促进作用,而商务办公楼作为房地产市场的一部分,是城市经济活动的基础性物质条件,它的发展进步所带来的影响是不可忽视的。商务办公楼主要承担着为公司办公提供场所的功能,它的空间分布和租金水平情况是公司选址的重要依据,两者之间的关联程度更是对整个商务办公楼市场的发展起到关键作用,因此有必要对商务办公楼的空间分布和租金水平之间的关联性进行研究分析。本文将研究区域定位于郑州市,它是河南省的省会城市,是中原经济区的中心城市,其社会经济发展水平也很高,并且最近几年郑州市的商务办公楼市场发展相当迅速,因此选择郑州市商务办公楼作为研究对象具有很强的代表性,同时对研究商务办公楼的空间分布与租金的关联性具有很大的实践意义。本文通过对郑州市商务办公楼发展概况、空间分布现状、租金特征的分析,研究出商务办公楼的发展过程、现存的问题以及空间分布与租金的关联现状。再从两者的关联现状入手,对郑州市进行区域划分,分析郑州市各区域的商务办公楼空间分布和租金特征。最后从实证的角度阐明商务办公楼的空间分布和租金之间的关联性,通过分析商务办公楼的空间分布和租金之间的影响机理,并对影响租金的空间因素进行整合梳理,将其与租金进行相关分析,为郑州市商务办公楼空间分布的优化发展提供了理论依据和具体实现路径。综上所述,研究商务办公楼的空间分布与租金的关联性不仅有利于郑州市商务办公楼市场的优化发展,也有利于房地产市场乃至整个城市经济的快速发展。
陈洁[7]2017年在《地下铁沿线写字楼价值影响因素研究》文中提出以写字楼、住宅、商业为主的房地产行业是国民经济的支柱产业。人均GDP不断增长预示商业地产黄金时期的到来以及国家降准调息、鼓励创业等政策红利,形成写字楼市场投资租赁热潮。探究写字楼价值影响因素以及合理评估写字楼价值成为重要课题。另一方面地下铁(简称地铁,后文用地铁代称)作为众多城市轨道交通方式之一,运行速度快、载客量大,节能环保,在提高区域交通通达度,加强中心与区域联系方面具有重要作用,现已在一线和二线大中型城市形成较为完整的交通网络并不断向外扩展。住宅、写字楼也逐渐呈现沿地铁线路分布,而不再只是追逐“中心区”的新趋势。在二者不断相互结合的背景下,本文探究地铁沿线的写字楼价值影响因素。本文选择了写字楼市场和地铁交通网络发展较为成熟的北京市地区,对地铁亦庄线沿线写字楼进行价值影响因素研究,为了保证市场的统一性,对研究市场进行细分,选择经济技术开发区中心区范围内地铁站点附近1000米以内的31个写字楼。以写字楼租金为因变量,选择了15个自变量,并引入了虚拟变量,主要包括写字楼建筑年龄、外观设计、容积率、车位数量、电梯数量、物业费、物业管理公司品质、租户组合等。应用Hedonic模型中线性函数形式进行逐步回归层层筛选,并对方程进行显着性检验、回归系数显着性检验、共线性检验等,最终得出由外观设计、车位数量、写字楼类型组成的解释写字楼租金的方程,量化叁大因素对写字楼价值的影响程度。最后通过实际数据进行检验,模型误差较小,拟合度高,实际有效。虽然位于地铁沿线,但地铁因素对写字楼的影响有限,这可能与所选样本距离地铁站距离较近,差异较小有关。而车位数量是首要影响因素,这可能与亦庄的区位以及需求驱动有关。但研究结果具有区域性,可能不同地区影响因素强弱存在差异。
李焱[8]2013年在《CBD租金缘何节节高?》文中研究指明北京CBD在全球最贵租金榜单上的排名已迅速升至全球第四位,而香港中环地区的办公楼租金已经超过了伦敦西区,成为全球第一北京CBD在全球最贵租金榜单上的排名已迅速升至全球第四位,而香港中环地区的办公楼租金已经超过了伦敦西区,成为全球第一。世邦魏理仕日前发布的全球《优质办公楼租用成本》半年度调查报告显示,亚太地区在全球十大最昂贵商业地产市场中占有明显优势。
常华[9]2012年在《2011年北京高端写字楼市场逆势上扬》文中进行了进一步梳理今年以来,国内几大一线城市写字楼市场与住宅市场形成鲜明对比,不仅投资额增加,租金也大幅攀升,跨国公司对几大一线城市写字楼的需求在2008年以后出现一轮高潮。在住宅市场受到压抑最明显的北京,写字楼市场的发展最为迅速,今年前叁季度总体租金涨幅将近30%,并一举超过上海,成为国内甲级写字楼租金最高的城市。
韩德宗[10]2005年在《基于West模型的房地产泡沫的实证研究——以北京、上海、深圳为例》文中研究说明本文简要回顾了关于房地产泡沫的研究框架,在W est模型的基础上,运用房地产合理价格是租金资本化的原理,对北京、上海和深圳的房地产市场是否存在泡沫作了实证检验。结果表明:北京住宅市场、上海住宅市场以及深圳写字楼市场在样本期内的检验结果拒绝原假设,即市场存在着泡沫现象;北京写字楼市场、上海写字楼市场和深圳住宅市场检验结果为接受原假设,即不能判断市场存在泡沫现象。本文提出了一些政策建议。
参考文献：
[1]. 北京写字楼租金价格确定方法探讨[D]. 崔兆毅. 对外经济贸易大学. 2004
[2]. 北京写字楼租赁定价方法及应用研究[D]. 柏树阳. 清华大学. 2004
[3]. 北京市写字楼租赁市场营销策略研究[D]. 周泊含. 大连海事大学. 2012
[4]. 北京市写字楼租赁市场营销策略研究[D]. 刘丽. 吉林大学. 2010
[5]. 城市商务办公楼租金特征与空间分布研究[D]. 梁华. 重庆大学. 2011
[6]. 郑州市商务办公楼空间分布与租金关联性研究[D]. 张梦. 郑州大学. 2016
[7]. 地下铁沿线写字楼价值影响因素研究[D]. 陈洁. 首都经济贸易大学. 2017
[8]. CBD租金缘何节节高?[J]. 李焱. 投资北京. 2013
[9]. 2011年北京高端写字楼市场逆势上扬[J]. 常华. 科技智囊. 2012
[10]. 基于West模型的房地产泡沫的实证研究——以北京、上海、深圳为例[J]. 韩德宗. 当代经济科学. 2005
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