蔡潇[1]2016年在《中国土地财政转型路径研究》文中研究表明改革开放以来,中国的土地使用制度经历了由“无偿、无期限、无流动”到“有偿、有期限、有流动”的转变过程。中国特有的城乡二元的土地产权制度、土地征收制度、土地出让制度、分税制等共同催生了中国现行的土地财政。土地财政的本质是政府通过土地实施财政功能获取土地增值收益的手段。地方政府对“卖地财政”的依赖不仅造成土地增值收益分配不公、土地资源配置效率低下、社会矛盾冲突加剧,而且引发我国产业结构严重失衡,经济发展“房地产化”和“空心化”问题。无论从供给、需求的有限性,还是从公平、效率的视角来看,地方政府财政依赖一次性的“卖地”收入维持其财政支出和城市建设需要,不仅具有不稳定性和不可持续性,而且由“土地财政”所导致的高地价、高房价、土地增值收益分配不公、“伪城镇化”等社会问题已经严重制约了我国经济社会的和谐发展,面临必须转型的现实问题。本文从中国现行土地财政自身存在的问题、所产生的效应及其演变趋势着手,提出由“卖地财政”向“管地财政”转型的总体构想;着眼于土地财政转型的关联性、系统性、政策实践的可行性,基于“固本”、“开源”、“节流”的逻辑思想,全面阐述论证土地财政转型的路径选择,并提出更具现实性的保障措施。(1)剖析了我国当前土地财政自身的收支结构及其存在的问题,并进一步从财政、经济、社会叁个方面分析了当前土地财政的效应;基于土地财政库兹涅兹假说的验证,实证分析了当前土地财政的演变趋势,提出了我国土地财政转型的必要性。从现行土地财政收入来看,“重租、轻税”倾向明显,土地财政收入主要来自于国有土地出让收入,农民的集体土地收益权利被剥夺,同时,土地税收结构“重流转、轻保有”;从现行土地财政支出来看,土地财政支出“重城镇、轻农村”,“即收即支”的“卖地财政”透支了未来若干年的土地收益。从当前土地财政的财政效应来看,土地财政对地方财政既存在贡献又潜藏财政债务风险,历年来土地财政对地方财政的贡献总体呈上升趋势,其中,土地出让收入的贡献大于土地税收,呈波动式上升趋势;但当前依赖“卖地”收入的土地财政具有不稳定性,易导致财政风险。从土地财政的经济效应来看,基于VAR模型的实证分析表明:土地财政收入的增加虽然短期会促进经济增长,但长期来看会导致产业结构失衡,阻碍经济增长。从土地财政的社会效应来看,当前土地财政所引发的征地冲突、违法占地、滋生腐败,高房价和不断扩大的贫富差距已经严重影响了我国社会的和谐发展。从土地财政随经济增长的演变趋势研究来看,我国现行土地财政随经济增长的演变趋势符合土地财政倒U型曲线假说,从而说明我国现行土地财政的不可持续性。(2)基于土地财政转型的必要性分析,进一步探究我国当前土地财政形成的根源、转型面临的障碍,并合理借鉴海外土地财政转型的成功经验,提出我国的土地财政转型目标及发展经济广开财源、兼顾政府-企业-个人及各级政府间利益、合理负担的土地财政转型原则,并基于“固本”、“开源”、“节流”的逻辑体系,提出适应于我国的土地财政转型路径的总体框架。从“固本”的视角来看,只有以经济可持续发展为根本的财政收支体系才具有可持续性,因此,要实现我国土地财政的成功转型就必须改革现行土地财政制约经济可持续发展的传导机制。借鉴“资源诅咒”传导机制的分析方法,进行规范与实证分析探究现行的土地财政依赖制约经济可持续发展的传导机制;针对土地财政制约经济可持续发展传导机制的成因,提出通过完善土地资产管理阻断土地财政抑制经济发展的不良传导机制,实现土地财政合理转型,促进中国经济的可持续发展。实证检验结果表明:我国现行的土地财政所引发的高房价对教育、制造业、科技创新、人力资本积累产生的挤出效应以及现行土地财政背后的制度因素所导致的寻租腐败、贫富差距、一系列社会冲突等制度弱化效应,已经阻碍了我国经济的可持续发展。针对我国当前土地财政制约经济可持续发展传导机制的成因,提出完善土地资产管理的具体策略:①正确处理地方政府与土地市场的关系;②调控房价,促进房地产业健康平稳发展;③改革土地征收制度,建立城乡统一的土地供应市场;④完善土地有偿使用制度,降低土地使用成本;⑤明租、正税、少费,促使地方政府由“卖地财政”向“管地财政”转型。从“开源”的视角来看,通过广开财源筹集财政收入以保障政府提供公共产品与服务的能力,减少地方政府对土地出让收益的过度依赖。从海外其他国家或地区土地管理经验的研究来看,土地价值捕捉是实现土地财政“开源”的重要途径,其中,保有环节的房地产税收是多数国家获取土地收益的主要方式,并且可以成为地方财政的主体税种。通过房地产税制改革对住宅保有环节征收房地产税,不仅可以增加地方政府的财政收入、实现地方财政收入的“开源”,还有利于摆脱地方政府对“卖地财政”的过度依赖。通过剖析我国房地产税制改革的法理依据,结合我国深化财税体制改革的现实需求,提出我国房地产税制改革的原则和总体思路,并进一步探讨流转和保有环节房地产税制改革的具体方案。最后,基于冈博斯模型实证估测了保有环节住宅房地产税的征收对土地出让收益的替代率,实证研究表明:短期内,住宅房地产税很难完全替代土地出让收益,但长期来看我国住宅房地产税的征收会对土地出让收益有较高的替代率。从“节流”的视角来看,财政是政府履行其职能的物质基础,是履行和实现政府职能的手段。基于当前土地财政收支管理存在的问题,提出完善土地财政的收支管理使其最大限度的提高公共资金的使用效率,是实现土地财政由当前的“卖地财政”向“管地财政”转型的重要组成部分。从完善土地财政收支管理和转变政府职能、建设高效型政府,两个角度阐述如何实现土地财政转型的“节流”目标,更好的实现土地财政资金的良好管理和高效运作。从完善土地财政收支管理来看,需要建立公共财政制度,将土地出让收支全额纳入公共财政预算;从转变政府职能、建设高效型政府来看,提出从公共基础设施供给方式、政府机构本身及政府工作效率上“节流”,以财政收支结构的变化推动政府职能转变,由以“土地经营”为核心的“经济建设型政府”向“公共服务型政府”转型,以此推动土地财政行政主体主动参与到土地财政转型中。(3)针对我国现行土地财政的形成根源及其实施中所暴露出的政府激励机制扭曲、土地利用规划随意变更、征地补偿信息不透明不规范、层层克扣等问题,提出通过深化财税体制改革完善地方税体系合理划分中央与地方权利、完善住房保障制度、规范地方政府债务管理、完善政府政绩考核制度、健全相关法律和监督机制,有力保障我国土地财政顺利转型。
兰胜[2]2004年在《当前我国土地供应问题分析》文中提出本文所说的土地供应问题主要是指土地资源配置问题。土地是稀缺资源,也是重要的生产要素,对一国经济社会的可持续发展具有举足轻重的作用。我国工业化、城市化正处于加速发展时期,且还将延续相当长一段时间,土地需求增势较强,而全国人均土地资源相对较少,土地流失严重。因此,我们应从中国人多地少,政府必须兼顾粮食安全、生态环境和经济社会发展的现实出发,来制定和完善我国的土地供应制度。通过公共经济学、微观经济学、公共管理学等理论分析可知:我们应通过市场化手段,建立有效的土地资源配置机制,充分发挥市场机制对资源配置的基础性作用,最大限度地提高土地资源的使用效益。同时要充分发挥政府的作用,坚持以人为本和科学的发展观,借鉴国外的先进经验,运用多元化手段,改革现行的土地制度,兼顾各方利益,建立完善土地产权制度和土地市场交易规则,通过税收、补贴、用途管制、规划控制及其他管制手段,弥补“市场缺陷”;还要注意合理划分中央政府和地方政府的职责权限,发挥各自优势,中央政府主要在宏观调控、制定全国性规划、督促规划落实等方面发挥作用,并规范地方政府间的竞争行为,对于一些不涉及跨省或全国性重大项目的土地问题,尽量放权,充分发挥地方政府的积极性和主动性,以利制度创新。
胡伟伟[3]2012年在《兼顾公平与效率的我国土地制度改革研究》文中研究指明我国现行土地制度主要由叁部分构成：一是城市国有土地的有偿使用制度；二是集体所有的农村家庭联产承包责任制；叁是农村集体土地向城市建设用地的转用制度。在工业化和城市化快速推进的过程中,集体土地转为城市建设用地制度显得最为关键,这也正是本文研究的重点。由于政府对土地一级市场的垄断,导致了农村集体土地转用为城市建设用地的现行制度既不公平又缺乏效率,亟待进行新一轮的改革。为加强实证研究,本文综合运用数理模型分析、经济计量分析、案例分析等方法,得出以下几点结论：(1)我国现行土地制度在经济增长中发挥了十分关键的作用,但也使得我国经济发展过度依赖固定资产投资,经济发展方式粗放。(2)我国现行土地制度对土地的利用产生了不正确的激励,使得其缺乏效率,又显失公平,亟待改革。(3)耕地异地占补平衡和城乡建设用地增减挂钩是对目前土地制度的修正,还应进一步放宽空间限制,释放级差地租的潜力。(4)打破土地供应政府垄断的局面,让集体建设用地直接进入交易市场,是未来我国土地制度改革的方向。(5)建立在维护和固化现行不合理的土地制度框架基础之上的土地政策参与宏观调控这一命题,不符合我国土地制度改革的正确方向。本文的创新之处体现在：(1)运用经济增长理论、产权理论、财政分权理论、级差地租理论、许可交易理论、博弈论对我国现行土地制度的成就和问题进行了系统分析,拓展了对我国土地制度改革的理论思考。(2)大量的定量研究和案例分析,弥补了现有研究的不足。(3)对近年来土地政策领域出现的热点问题即土地政策参与宏观调控,进行了理论上的重新探讨和实证分析,而且分析均建立在对我国现行土地制度全面和深入的研究之上
李明海[4]2007年在《利益制衡论》文中进行了进一步梳理随着房地产市场的不断发展,房地产业对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。在房地产市场取得了巨大成绩的同时,还存在一些不和谐的因素,某些地区房地产价格增长过快,引发了业界、政府部门、学术界以及广大老百姓的强烈关注。本文从利益角度出发,探讨我国房地产市场不同利益主体间的利益关系,在此基础上提出平衡协调房地产市场利益关系的相关对策建议,具有一定的理论价值和实践意义。本文运用利益理论和方法梳理了当前我国房地产市场的利益关系,论文共分七章,其主要观点如下:一、从历史的角度出发,分析我国房地产业利益关系发展变化的轨迹,以及不同阶段利益关系的特点;二、从现实的角度出发,分析了我国房地产业利益关系的总体特征,以及形成这一利益关系格局的制度原因;叁、分别针对房地产一级市场与二级市场,具体分析了不同利益主体之间的利益博弈,为协调各方利益关系寻找着力点;四、发达国家与地区协调房地产利益关系的主要经验有:以市场机制发挥基础性的调节作用,以规范和健全的制度约束为基础,以强有力的政府调节为补充,以解决民生问题为目标;五、在协调房地产市场的利益关系对策方面,我们认为首先要健全土地制度,包括明晰土地产权制度、创新土地供给制度、重构土地利益分配制度、完善土地利益补偿制度等,其次要强化宏观调控平衡各方利益关系;再次通过创新房地产利益链条,形成住房二元梯度消费体系,在和谐与共享的利益基础之上推动我国房地产市场的平稳发展。论文的主要创新之处有四个方面:1、本文从利益这一新的角度,运用利益理论和方法研究了我国房地产市场的运行特点和规律,这是一个新的尝试。2、本文提出以利益制衡为主题来协调房地产利益关系,这是一个新的设想。3、本文重新设计了土地收益分配制度,这是一个大胆的想法。4、本文提出的房地产业利益链条创新模式,是对未来我国房地产业发展的展望。
黄绿筠[5]2005年在《中国城市土地供给管理研究》文中指出土地资源是城市其他资源的依托,城市的发展必须建立在一定的土地资源供应的基础上。随着我国经济持续快速增长和城市化进程的加快,我国城市土地的需求不断加大。城市土地使用制度改革后,我国的城市土地以“双轨制”供应,即有偿出让方式和划拨用地方式并存。城市周围的农村土地取得容易、价格低廉,城市土地供给以增量土地为主,加剧城市用地的外延扩张。土地浪费和供地紧张并存,城市土地供应失控。我国以计划机制为主市场机制为辅的供给调控机制,必须建立在政府决策理性有效的基础上。要对快速变化的市场情况做出迅速反应,需要现代化技术及时捕捉市场信息。即便在实施土地储备制度后,对存量土地供给的调控作用也不强,城市房地产价格上涨迅速,土地供给制度存在不公平,对供给的管理缺乏效率。土地储备制度虽然被视为我国城市土地使用制度的“第二次革命”,但现实证明,城市土地储备制度并不能从根本上消除我国城市土地供给及其管理过程的痼疾。 城市土地供给制度是城市土地使用制度中的一部分。土地供应是土地利用的第一环节,要解决城市土地利用中存在的问题必须先从土地供应问题入手,从源头上解决问题。不理清我国的城市土地供给管理制度,我们只能依靠一次次的专项治理、这种治标不治本的办法来维持土地市场暂时的稳定和繁荣。要规范土地市场,首先就要控制城市土地的供给;要提高城市土地供给的效率,就要加强对城市土地供给的管理。 本文首次提出将土地供给及其管理工作视为一个整体系统,综合运用规范分析和实证分析、定性分析和定量分析、类比和比较相结合等的多种方法,借鉴国外土地供给管理的成功经验,通过归纳和演绎,试图发掘现实问题背后的制度根源,进而构建适合我国实际情况的城市土地供给管理的制度框架,并提出相应的具体对策。 全文共分八个章节,从结构上看,可分为四大部分。 第一部分(引言),主要介绍论文的研究背景和研究意义、国内外相关研究动态、研究对象的界定、研究思路和研究方法、研究内容和主要创新等。 第二部分(第二章至第四章)是本文的理论准备和问题分析部分,主要研究城市土地供给管理中涉及到的城市土地供需平衡和我国现阶段城市土地可能出现供过于求的因素分析,对城市土地供给管理对城市土地空间扩展的影响及其控制作用进行了简单探讨,并在此基础上评析我国现行的城市土地供应体系及其管理效果,提出我国城市土地供给管理中供应方式、决策机制、调控机制及管理技术等方面的缺陷。
单志鹏[6]2013年在《在宏观调控中土地政策对房地产市场的影响效果研究》文中提出土地作为房地产的重要组成部分，在调控房地产市场时有着明显的优势。由于土地政策既可以影响到房地产市场的供求关系，又能直接决定开发成本，因此土地政策参与宏观调控是政府对房地产市场进行干预的一种必要手段。土地政策参与房地产市场宏观调控的主要手段包括土地供应量调控、土地供应结构调控、土地供应方式调控、土地供应价格调控、区域土地政策调控和土地收益分配调控等。本文主要以揭示土地供应量、土地供应价格、土地供应方式和土地供应结构等四项土地宏观调控手段对房地产市场的影响效果为目的，分以下九章进行研究：第一章阐述研究背景，研究意义，对土地宏观调控进行概述，分析国内外研究现状，介绍本文的框架体系、研究方法。第二章分析国内外可借鉴的相关研究进展并对其进行述评。第叁章理论研究，分析宏观调控的动因和理论以及土地政策作为宏观调控手段的理论依据。第四章分析我国房地产市场的发展状况，并分别从政策依据、政策工具和政策目标叁个方面总结国家近几年出台的各项土地宏观调控政策。第五章分析土地供应量对房地产市场的影响效果，通过构建Panel Data模型就土地供应量对房价及房屋供应量的影响进行定量研究，得出当年的土地供应量对房价有负影响，上一年的土地供应量影响房价和房屋供应量，两年前的土地供应量影响房屋供应量但不影响房价，完全依赖增加土地供应量来降低房价可能收效甚微。第六章分析土地供应价格对房地产市场的影响效果，采用全国及长春市分季度的房屋销售价格指数和土地交易价格指数，通过对房价和地价的格兰杰因果关系检验，得出房价是地价的格兰杰原因，房价的上涨会带动地价的上涨；而地价不是房价的格兰杰原因，但地价作为房价的重要组成部分，对房价有一定的影响作用。第七章分析土地供应方式对房地产市场的影响效果，阐述土地供应方式的变革，并分析招、拍、挂土地供应方式对土地价格及房地产市场的影响，得出招、拍、挂土地出让方式并不存在推动地价上涨的内在机制，实行招、拍、挂土地供应方式有助于房地产市场的健康发展。第八章分析土地供应结构对房地产市场的影响效果，主要从土地供应的产品结构进行分析，得出土地供应结构政策的出台增加了保障性住房的开发量和投资额，但对抑制房价上涨影响不大；从土地供应结构上调整住宅的供应结构，是解决房地产市场结构失衡的有效手段。第九章为本文的研究结论与研究展望。
王川[7]2011年在《我国城镇土地供应绩效评价及住房市场监控机制研究》文中研究表明从世界范围来看,住房问题是各国政府普遍面临的一大难题,它既是一个经济问题,也是一个社会政治问题。住房问题需要政府介入,通过建立住房保障制度,保障低收入家庭的基本居住权,解决住房上的社会问题和公平问题。从1980年至今,中国房地产业发展已有叁十余年的历史,既有发展的高峰和兴旺时期,也出现过低谷和市场的衰退,作为房地产业重要组成部分的住房市场,它的健康发展不仅关系到国民经济的全局,而且关系到人们的安居乐业和社会的安定繁荣。在现阶段,我们虽然通过各种途径已经解决了不少群众的住房问题,但住房制度改革和房地产市场发展中存在的问题仍然突出,仍有部分群众住房问题没有得到根本解决、没有享受到改革开放的成果。可以看出人们还没有完全掌握住房市场和价格变化的规律,一些房价调控政策具有明显的短期行为效应,房价越调越高,使得政府解决住房问题难度加大。而土地是房地产开发的要素,土地供应政策是一系列房地产调控的手段。加强房地产市场的土地供应调控,积极应对土地市场和住房市场变化,开展对土地供应的绩效评价和住房市场的监控和调查研究分析,保障我国土地和住房市场的健康发展就显得尤为必要。本论文全面、系统地研究了土地供应绩效评价、住房市场监控方法以及土地供应与住房市场之间的相互作用关系,建立城镇土地市场绩效评价模型和住房市场监测指标体系,丰富和完善住房市场理论,为我国住房市场的发展提供理论依据和实践指导。住房市场的平稳、健康、持续发展既有利于促进国民经济全局的发展,也有利于稳定房价、促使住房问题的解决,实现“居者有其屋”的住房发展目标。论文的研究内容分为七章,各章的主要内容如下:第一章,绪论。指出本文的研究背景与研究意义并对研究范围进行了界定,在此基础之上对国内外与此相关的研究进行了综述并指出其研究的不足,最后介绍了论文的总体研究目标、研究内容及创新之处。第二章,我国城镇土地供应绩效评价及住房市场监控机制相关基础理论。首先,回顾了我国城镇土地供应制度的发展进程、问题及未来发展趋势,在此基础上分析了我国城镇土地供应绩效评价有关概念、存在问题及应坚持的原则;其次,论述了政府对住房市场进行监控的必要性及意义;最后,从我国现行土地供应机制的基本特征和土地供应对住房市场的影响两方面研究了土地供应与住房市场的关系,为论文的研究提供了理论基础。第叁章,我国城镇土地供应绩效评价模型的构建。首先,通过对土地供应绩效评价对象的界定及目标的确立,基于系统论对住宅用地进行描述;其次,探讨建立土地绩效评价的指标体系;最后,运用土地供应绩效评价的“物元评价模型”来评价土地供应的综合绩效,预报土地市场运行总体状况。第四章,我国城镇住房市场监控机制。论文在论述了城镇住房市场监控的意义、总结分析国内外住房市场监控体系和方法其存在问题的基础之上,采用景气指数法和计量经济分析法相结合的方法,建立了住房市场监控系统指标体系:根据监测指数所处的区间不同,可以分析当前住房市场发展的态势以及未来可能的走势。第五章,我国城镇住房市场调控与土地供应。首先论述了住房市场调控的概念、必要性和手段;其次回顾了我国近期房地产市场的(住房市场)调控政策并分析了调控效果,国家对房地产市场的宏观调控总体上收效甚微,没有达到预期的目的;最后分析了土地供应在房地产市场宏观调控中的作用并提出了相关的政策建议。第六章,实证研究-以重庆市为例。运用论文建立的城镇土地供应绩效评价模型及住房市场监控体系和方法,对重庆市城镇土地供应和住房市场的发展状况进行了分析评价。最后对重庆市土地市场和住房市场的发展提出了政策建议。第七章,结论与展望。总结了论文研究的主要结论、创新点以及展望了相关后续研究内容和研究方向。论文的创新之处体现在以下两个方面:第一,运用解析原理、系统理论分析了土地供应需要综合考虑的结构配置效应、经济效应、公平配置效应这叁大效应,进而将叁大效应分解为土地结构配置的合理化、土地空间配置的合理化、土地直接收益、土地间接收益、社会公平、用地公平等六大目标,以及用多个具体评价指标来综合评价土地供应的绩效。在恰当划分潜力等级基础上,应用“物元模型”来综合评价土地供应效益。该评价方法可以建立多指标性能的参数质量评定模型,权重的确定避免了主观因素影响,提高了评定结果的客观性,并能以定量数值表示评定结果,从而能够较完整的反应事物效益的综合水平。第二,在总结分析国内外各种住房市场监控方法不足的基础上,论文采用景气指数法和计量经济分析法相结合的方法建立住房监测系统,考虑到经济模型在应用中往往与实践存在一定的差异,所以同时结合定性分析对住房市场进行监测,提高了分析结果的准确性。
孙弘宇[8]2006年在《以产权保护为核心的土地管理模式》文中研究指明今年，是土地管理法颁布、城乡地政统一管理和“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”基本国策提出二十周年。在过去的二十周年间，尽管我国已经实行了世界上最严格的耕地保护制度，但耕地仍然大量流失，违法用地的现象仍屡禁不止，即使国土资源管理的政策一再严厉、体制一再调整也不能扭转。通过对世界各国(地区)土地制度特别是土地管理制度的考察，通过比较各国(地区)的土地管理模式，文章指出：为什么发达的市场经济国家不存在像我国这样庞大的土地管理机构、这样严格的土地管理措施，却很少有违法批地用地情况的发生?究其根源，在于土地产权制度；具体到土地管理工作，则与我国当前的土地管理模式有很大的关系。 对我国土地管理模式有多种解释，如计划管理模式，条块结合的管理模式，资源与资产结合的管理模式，行政管理模式等等，都有一定的局限性。文章研究发现，我国土地管理的法律制度、目标、体制、内容、业务流程都紧紧围绕耕地保护而设置，将之归结为以耕地保护为核心的土地管理模式更为准确。文章利用系统理论、委托代理理论和公共管理理论等从几个方面分析了这种模式的弊端和不足，对在该模式下耕地流失、土地管理失灵现象进行了系统分析。 针对上述问题，文章研究认为，政府与其直接保护耕地，不如切实保护土地产权，让权利人自己去保护土地，包括耕地，更为有效。文章首次提出了以产权保护为核心的土地管理模式。 产权范畴、交易费用理论和科斯定律是掌握产权理论的基础，文章在此基础上阐明了产权保护的概念、原则和意义，指出产权的国家保护是最节约的一种保护形式，有效的产权保护是经济增长的关键，同时由于“诺斯悖论”的存在，产权人的自我保护也是必不可少。文章分析了我国产权(国家)保护的现状，阐明了实施产权保护在中国的特殊意义。 文章将产权保护的概念引入土地管理工作，系统分析了产权保护和土地管理的关系。首先，通过产权保护可以有效地解决耕地保护问题。第二，通过产权保护有助于实现土地管理工作由政府“管理”向市场“交易”的转换。第叁，土地管理模式的转变同时也有利于土地产权制度建设。文章同时分析了我国土地产权制度建设的现状及存在的问题，并提出建议。 现代产权理论包括制度变迁理论为土地管理模式的变迁提供了理论依据，土地制度变迁的系统动力源于制度不均衡所诱发的获利机会。本文以此为基础构建了以产权保护为核心的土地管理系统。这个系统，以产权保护为基础，以公共参与为保证，以土地登记系统和动态监测系统为支撑，以交易为动力，以规划和公共管制为前提，以市场化原则和信息手段改造了传统的土地管理模式，实现了诱致性制度变迁和强制性制度变迁的统一。这样一种安排，是一种交易费用最低的
刘亮[9]2017年在《北京市石景山区保障房土地供应问题研究》文中指出北京作为首都,是我国的政治经济文化中心,北京市的城市化发展已走在国际化都市的前列。随着进入北京的人口数量飞速增长,北京市居民住房安居保障需求越来越旺盛,这直接导致了房价的持续暴涨。城市需要加快建设,土地的重要性凸现出来。面对房子的高不可攀,北京市大部分中低收入的家庭已无法负担起沉重的房价,没有办法在房地产市场获得自己的住房。居民保障和城市发展之间的矛盾逐渐显现出来,政府需要解决的问题更加多元化。面对居民的住房压力,北京市政府一直在加大保障型住房供给,帮助社会解决低收入家庭的住房问题,但土地供应是保障性住房供应的根本所在,对于建设保障性住房起着关键作用,要想解决保障性住房供应,首先就要解决土地供应问题。无论是早期的经济适用房还是现在的自住型商品房,住房建设都需要在土地资源供应的基础之上来实施。住房保障问题已然成为当今社会讨论最激烈的主要问题,处理不当极易引起社会动乱,保障性住房在保障民生的同时也会损害到一部分政府的利益,要想将保障性住房的保障职能顺利实施下去,就必须要解决各种土地供应的问题。本文首先对国内外有关保障类住房土地供应方面的研究进行综述,然后对现阶段北京市保障性住房的土地供应情况进行了分析总结,同时因北京市政府将石景山区作为首钢总公司、北京军区的服务行政区,这与北京市服务中央的定位极其相似,故作者选定该区域作为典型案例进行系统分析,以点概面来研究保障性住房土地供应环节中易出现的几类制约保障性住房土地供应效率的关键性问题。分析中将采用系统分析法、实证分析法等方法,在得到问题产生的现状结论后,深入研究其背后隐含的真实原因,或利益纠纷,或权力纠葛。最后结合本人的实际工作经验,对北京市石景山区保障性住房土地供应现在的问题进行充分剖析,再结合国内外的相关成功经验,对北京市石景山区保障性住房土地供应工作提出具体整改建议和措施。本文研究的问题惠及民生,具有一定的实际意义。
郭小忠[10]2017年在《新型城镇化进程中的土地集约利用问题与对策》文中研究表明土地是推进新型城镇化建设的重要载体。在我国叁期迭加经济发展新常态下,“集约利用”既是“以人为本”新型城镇化进程的必然要求,更是推进土地综合整治与城乡用地增减挂的重要目标,土地集约利用与新型城镇化相辅相成的关系奠定了二者协同发展的基础。论文在对新型城镇化进程中土地集约利用内涵界定的基础上,通过剖析我国新型城镇化进程中经济发展与土地城镇化的关系,提出研究解决当前土地粗放利用问题的关键出路在于内涵挖潜,并重点从“城乡建设用地增减挂”以及“土地整治投融资改革”两方面分析了进一步挖掘土地集约利用潜力的对策。全文由六部分组成,第一部分为“绪论”,即第一章:第二部分为“理论基础与内涵界定”,包括第二章与第叁章;第叁部分为“城镇化发展与土地城镇化的关系”,包括第四章;第四部分为“新型城镇化与土地集约协同发展的对策分析”,包括第五章与第六章;第五部分为“新型城镇化进程中土地集约利用的实证分析”,即第七章。第六部分为“结论与讨论”。论文第一部分对土地利用集约利用理论研究、城乡建设用地增减挂以及土地整治投融资叁个方面进行了国内外研究进展的梳理,分析了各领域研究在融会贯通时存在的问题和不足,在此基础上确定了论文的主要研究内容与研究方法,并根据研究思路制定了技术路线。论文第二部分首先阐释了在充分认识土地集约系统性与复杂性特征的基础上,土地集约利用系统遵循一般土地利用系统的土地报酬递减理论,供给稀缺性理论以及地租理论与区位理论,同时由于其在国有与集体不同使用者之间的流转,以及耕作、生态与经济功能间的转换,又形成了产权约束及激励机制下的机会成本差异。论文第二章对以上理论的梳理,为后续涉及到的土地制度、体制、机制改革与土地集约利用出路的探索上奠定了理论基础。其次,结合我国当前所处城镇化进程的特殊阶段以及发展特征,分析了新型城镇化“以人为本”的内涵;同时,剖析并延伸出新型城镇化进程中开展“人口市民化”必须符合土地集约利用的内涵,明确了研究对象“土地集约利用”的特征,为论文的理论研究与实证分析奠定基础。论文第叁部分为“城镇化发展与土地城镇化关系及问题分析”。将土地基本制度与经济发展结合,通过对经济发展与土地城镇化关系研究,剖析土地城镇化中的问题,一方面表现为土地城镇化脱离人口城镇化的无序发展;另一方面表现为新增城镇建设用地的低效利用与农村腾退土地的闲置或量质同减。笔者提出问题的本质在于土地公有制与有偿使用制度为地方政府寻租提供了“温床”;政绩衡量的唯gdp论与城乡二元结构下的城乡统筹发展为城镇建设中的“圈地运动”提供了动力。从当前土地制度改革的方向分析,城乡建设用地增减挂以及土地综合整治措施是发挥新型城镇化进程中土地集约利用效益最大化的重要路径与手段。论文第四部分为城乡建设用地增减挂问题及对策分析。在对我国城乡建设用地增减挂研究成果深入分析和实地调研的基础上,聚焦了目前增减挂进程及断续发展中的问题主要在于法律层面的上位法缺失,制度建设中的规划缺失或执行无力,农村土地确权制度及指标分配导致的利益失衡,瞻前不顾后以及监管缺失造成的耕地量质双减。在此基础上提出进一步规范增减挂,使其充分发挥土地集约利用增效作用关键在于以下几个方面:一是借“多规合一”,在合理的空间范围与时间跨度内统筹布局、优化结构、配置资源;二是加强全程监管,提高耕地复垦质量以及新增建设用地的利用效率,实现复垦耕地的叁位一体以及新增建设用地的总量控制与存量尽用;因地制宜引入市场机制,通过ppp等手段解决资金瓶颈;坚持以人为本,明晰土地权利,保障农民权益。同时,结合我国新型城镇化阶段发展特征以及深化经济体制改革尤其是投融资体制改革面临的机遇与挑战,对我国现有土地整治模式以及投融资模式比选分析,提出政府主导模式由于效率低下、易生腐败和侵权扰民等诸多问题在我国具有不可持续性。市场主导下的土地整治由于企业逐利,同样容易忽略甚至侵犯农民权益;而以村集体为代表的权益人通过优化组织形式后主导土地整治,仅适用于集体经济较强的农村地区,与我国南北-东西区域差异明显的广大农村的发展情况难以相结合,形成一刀切推进模式。在将ppp模式应用于土地整理的过程中,只有因地制宜、明确责权利、合理分配城乡资金、自然资源、土地资产,坚持“双保双促、两增两减”的总体发展思路,才能实现新型城镇化与土地集约利用的双赢。论文第五部分展开实证研究,选择以改革进展快、时间周期短、变化较明显的重庆市合川区为例,在对该区经济发展和城镇建设尤其是城乡建设用地发展驱动力分析的基础上,分别对城市、典型建制镇土地集约利用情况进行了评价,并根据评价结果提出从统筹规划、产城融合、土地整治等方面进一步提高土地集约利用的对策建议。
参考文献：
[1]. 中国土地财政转型路径研究[D]. 蔡潇. 浙江大学. 2016
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[6]. 在宏观调控中土地政策对房地产市场的影响效果研究[D]. 单志鹏. 吉林大学. 2013
[7]. 我国城镇土地供应绩效评价及住房市场监控机制研究[D]. 王川. 重庆大学. 2011
[8]. 以产权保护为核心的土地管理模式[D]. 孙弘宇. 同济大学. 2006
[9]. 北京市石景山区保障房土地供应问题研究[D]. 刘亮. 北京交通大学. 2017
[10]. 新型城镇化进程中的土地集约利用问题与对策[D]. 郭小忠. 中国地质大学(北京). 2017
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