上海恩然置业有限公司上海201315
摘要：当前国家出台了一系列关于房地产行业的宏观调控政策，这引发了人们对于房价高低的高度关注，在此基础上，开发商以前只关注于造出房子，而不对成本进行控制，这一方式已经不适用于当前环境。事实上，对于工程造价的全过程进行控制有着重要的意义，也是项目有效管理的关键方向，这和工程的价值、质量和效益密切相关。因此，本文主要对在房地产开发项目当中，如何对工程造价这一全过程进行有效控制展开充分的研究以及探讨，以期房地产开发项目可以实现可持续性的发展。
关键词：工程造价；房地产开发项目；全过程控制
在当前时代，房地产项目开发商面对的挑战是要将开发成本充分控制好，并且要在一个相同度比较高的开发环境当中，能够开发出一款质量优、价格低以及可以和市场需求密切相关的产品，以使得企业投资收益可以被最大限度地提高[1]。在以往项目的整个流程当中，开发商一般着重于管理和控制项目具体施工相关的造价，部分人员只着重于关注工程竣工结算时的审计工作，没有充分控制好项目设计前期阶段和决策阶段时的造价。基于此，要在整个项目开发过程当中将工程造价控制大力推行，下文就此问题展开详细分析。
1工程概况
本次建筑项目工程为上海国际医学园区的瑞森公馆，该项目地处于上海市浦东新区的周浦镇，具体位置在周邓公路5333号。该项目东至高新河，南至上海国际医学园区，西至B1-07-07地块，北至周邓公路，项目总的建筑面积是42017.3平方米，占地面积是20197平方米，地上建筑面积和地下建筑面积分别为32030.5平方米和9986.8平方米，是一幢地下层数为一层、地上层数为12层的商办高档综合楼，并且整个项目的总共投资金额约为四亿元人民币。该项目的建筑形体是外立面工整庄严，现代简约，采用竖向线条以及横向线条来形成一个整体具有立体感的建筑，并且其矩形平面角部空间可以给消防安全起到一定程度上的保障功效。顶部和电梯机房结合起来，局部升高并进行了竖向的处理，大大丰富了城市的天际线，在主体中部横竖线条交错，南立面顶部有体块凸出，虚实相映，整体造型既可将现代欧式特征所具备的清新典雅特点所体现，也能够将办公建筑所具备的庄重以及大方特征显著体现出来。
2工程造价管理存在的问题
在建设工程管理中，工程造价管理是一个非常关键的环节，该环节工作水平的高低会直接将经济管理者和工程技术的水平明显体现出来，并且对于房地产开发商来讲，这会对项目能否实现预期的投资目标具有十分重要的促进作用[2]。从当前的具体情况来分析，工程建设投资过程当中会出现三超现象，分别是结算超过预算、预算超过概算、概算超过估算，分析原因有：
2.1设计阶段机制不健全，概算控制深度不够
当前多数设计单位在分析工程项目的经济和技术深度方面明显不足，一般设计人员多关注于质量和技术，而不关注于经济和工程造价的具体高低，进而使得优化设计方案存在一定的不足之处，致使此现象出现的主要因素为：
第一，设计单位在控制概算时，缺乏相应的责任意识。就现行设计单位来讲，其在收取审核费时，主要是按照项目设计概算总造价所占的比例进行的，尽管在对设计方案进行优化时，大大将投资节约，但是会使设计收入明显减少[3]。在设计过程中进行相关的招标时，企会出现激烈的竞争。在此情况下开发商可以适当的对设计费进行压价，不过这也影响了设计院对设计方案的改进热情。基于此，通常设计单位没有过度关注业主的自身利益，进而没有有效控制好整个建设项目的造价，在造价的设计阶段，一旦出现技术和经济有显著不符情况，即造价人员没有和相关工程设计负责人员作有效的沟通交流。与此同时，因为工作协调度的显著缺乏，致使工程设计人员不能充分了解工程造价的详细情况，同时由于造价人员所掌握的相关技术专业知识过于缺乏，在对工程造价进行相应控制时，存在非常大的难度。
第二，项目概算额控制的激励机制没有建立起来。在进行相关的限额设计和管理过程中，设计人员的报酬和设计质量存在密切关系，设计资金不足情况下，会使得设计概算被严格控制在一定的限额设计范围之内，奖励制度的缺乏，会将控制工程造价的责任感也就缺乏。
2.2施工阶段和竣工结算阶段的控制不到位
根据实际的经验表明，在施工过程中，很多的开发商一般急于在最短时间内开工项目，不过可能没有做好相应的准备工作，这种情况下很容易出现“三边”工程，同时也没有严格的根据要求投资额度，缺乏一定的限制和约束，审查设计深度不够，并且没有对承包合同和招标文件进行密切的控制，这就和相应项目所要求的基本程序出现了明显的违反情况，从而在实际的施工过程当中，常常会对项目设计方案进行较大幅度的变更。除此之外，部分负责人员在实际的监督过程中，对于更改所需的合理性和必要性进行监督的严格性不高，责任制约制度的缺失，使得在更改过程当中会出现非常大的损失，对于整个项目工程的具体造价进行控制时，难度性会明显增加。
在竣工结算阶段，签证管理现场的混乱程度非常高，并且由于项目当中少数监理工程的自身原因，如业务素质较差，对于和预算、合同以及其余相关规定的了解程度比较低，从而在对部分项目进行签证时，原本应该拒绝签证此项目，但是因为自身素质因素，对该项目进行了签证，合同之外支付的有关依据也不能够充分提供出来。除此之外，在核实现场工程量过程中，没有核实就开始进行签证，部分签证可能单纯是个人进行的，工程师既没有审核，也没有调查，审核过程十分不负责任。
3控制工程造价的措施
在工程整个实施阶段，工程造价都是会涉及到的，关键是要在立项阶段、设计和相应的招标阶段进行严格的控制，且做好相应的管理工作[4]。其中立项阶段和设计阶段，是将投资控制稳固打好的基础阶段，要确定足够以及合理的投资，如果不打好前两个阶段的基础，那么后续阶段就会受到一定程度的负面影响，真实效果不明显。基于此，在对工程造价做出有效控制时，需从下述阶段展开：
3.1招标阶段造价的控制
从单位工程角度来看，其主要是通过总承包方式进行的，其中的一部分项目是分包的，在分包时可以选择不同的模式。而对于具备一定效益的工程，如楼梯杆、窗以及门等，一般情况下都是根据情况进行分包处理，确定出相应的单方造价包干。作为甲方，其在供应材料时，需要以统一供料方式对具有工程品质的相应材料（比如装饰材料和外墙料等）进行提供，并且甲方还需自行将主要的大宗机电设备采购好。在采购时，如若资金允许，对于由于季节因素变化而使得价格变动幅度比较大的材料（比如钢材和水泥等）进行采购时，可以将开发商自身的规模充分的体现出来，且在此基础上有效的管理和控制。确定甲供材料的价格过程中，可以通过竞标来做好定价，并且公司要能够保证其会比承包商的价格更为低廉，质量更为优质，防止打击承包方的积极性。
在对园林景观工程进行造价控制时，可以通过清单报价形式来招标，不过在此招标过程中，应该明确相应主材的品质和规格。在对智能化工程进行造价控制时，招标也可通过清单报价形式进行，但需要通过可调价款来确定合同价款，故而在招标时，要按照先前约定好的材料价格来对幅度差值进行调整，在结算完成后，如若比该差值还要高，则需要调整材料价格。在对土石方工程进行造价工程时，要在招标阶段选取很专业的公司开展相关的工作，而不同的专业公司可以根据单方报价模式进行竞标以及投标。
3.2施工阶段的成本控制
根据此方面的实际经验表明，开发商和施工单位的管理方法等表现出一定的差异性，因而在此过程中应该考虑到这一点。开发商需要在部分重要的管理环节上，制定出科学规范的制度。将其在成本管理上体现，从如下三方面做好管理工作：
第一，加强现场签证和设计变更的管理和监督。在施工阶段过程中，需要将管理控制体系改善的严密一些，明确好签证管理和设计变更控制体系，比如责任追究制度、流程环节的确认时限、责任人的管理权限、流程环节和操作流程的负责人。作为施工单位，需要将操作体系明确好，便于和负责人员进行协调和配合，在此基础上不断的提高效率，为其后的工作提供基础。
第二，加强材料管理体系和品质的管理工作。通过自行采购能够将成本有效控制，防止双方在最后结算时有分歧出现，要集中采购一些易发挥和价格较高的材料，比如外立面装饰材料和大型机电设备，对于园林景观工程会用到的材料，要以竞标方式进行自行采购。在确保常用建筑通用材料和地材以及性能和品质被限定的前提条件下，由承包单位去负责采购，这是因为承包商对于市场优势的熟悉度明显强于开发商，其工作积极性也可得到充分的调动。作为甲方，可以和承包方协调沟通，商议出一个价格确认程序，从而对价格进行确认，在最后结算时，根据限定价格进行，并且需要将价格范围和时限充分明确好。
第三，加强对资金计划执行情况的监控。一旦实际的发生额增减明显高于一定比例的资金计划，工程管理和成本控制人员要对原因进行及时的分析，如若情况较为严重，可以提出工程进度和成本预警。
3.3结算阶段的成本控制
该阶段相关工作的量很大，且复杂性高，为防止结算过程出现客观上的疏忽以及主观上的漏洞以及错误，需要加强二次复核，建立审核机制，确保结算工作可以处于一个完全受监控的状态。为此，在对内部制约进行加强的同时，要将工作失误次数明显减少，具体的操作人员需要由经验十分丰富以及专业水平高的造价人员来负责。与此同时，要确立好会议确认制，进而对结算期限、人选、结算方法、双方分歧非常大的项目、合同没有约定等特殊问题进行明确。
结束语：总而言之，控制工程造价所具备的动态化是比较强的，并且因为市场经济的变化十分多样，难以控制工程造价整个过程，这就要求开发商需要全方位、全过程的管理工程造价，这样才能将投资方自身获取到的经济效益明显提高。
参考文献：
[1]刘凤英.基于房地产开发项目全过程工程造价管理研究[J].城市建设理论研究（电子版），2017（16）：38.
[2]白彦斌.房地产开发项目全过程造价控制要点分析[J].江西建材，2016（16）：242.
[3]龙丽.浅析房地产开发项目全过程的造价控制[J].福建建材，2016（02）：114-115.
[4]汪冶冰，陈丽娟.基于活动的房地产开发项目全过程工程造价管理研究[J].才智，2012（31）：47-48.