盛艳蕊[1]2007年在《基于GIS的城镇土地定级和标定地价的研究》文中研究指明随着计算机技术、信息技术、空间技术的发展，GIS的应用越来越广泛。土地定级估价作为土地行业的一门基础性工作，借助GIS平台，能够改变传统的手工的作业方式，提高工作效率。本文首先介绍了建立城镇土地定级估价信息系统和标定地价的研究背景以及国内外研究状况；然后进行课题的研究概述，包括GIS在土地定级估价中的应用、土地定级估价的意义、原则及理论基础以及土地定级、估价的关系。在详细介绍城镇土地定级的技术路线基础上，利用OLE Automation技术、COM组件技术，以VB为开发语言，非空间数据采用Acess数据库管理，空间数据分析以ArcGIS为平台，以合肥市2006年土地价格调查的部分资料为例，进行城镇土地定级系统的总体设计及主要功能的实现。标定地价作为地价体系的核心，越来越受到重视。本文在介绍标定地价的内涵、意义和作用的基础上，对标准宗地定量配置方法、标定地价评估及其修正体系建立方法进行了探讨。利用样点地价资料，以及样点所在单元各因素因子分值，建立标定地价的Hedonic模型，通过逐步回归分析进行标定地价评估。最后，对文章进行总结，并对基于GIS的城镇土地定级估价系统及标定地价的发展趋势及应用前景进行了简单的讨论。
乔云[2]2008年在《基于GIS的城镇土地定级与基准地价更新研究》文中研究说明随着我国土地使用制度改革的逐步深入和新《土地管理法》的颁布实施,土地管理工作显得日趋重要,而基准地价又是土地管理的基础。由于近年来的土地市场变化,原有基准地价成果已经陈旧,难以准确、及时地反映当前的土地市场行情。为使基准地价符合地产市场的客观实际,保持基准地价的现势性,在地产市场发生变化或影响地价的各种因素发生较大变化时,需要对基准地价进行重新评估,及时更新基准地价成果,建立一套界面友好、科学合理、便于查询的基准地价评估体系和信息系统是我国地产市场建设的根本任务和重要保证。本文采用GIS技术为辅助手段,以我参加的2007年《包头市土地定级与基准地价更新研究》项目详实的数据为基础,以国土资源部颁布实施的《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据,详细确定了包头市城镇土地定级与基准地价评估的技术途径和操作程序、方法,建立了包头市分值--地价和级别--地价两种模型,并在此基础上建立研制了基准地价更新系统,主要表现在以下几方面:土地定级部分,按照《城镇土地分等定级规程》要求,定级采用专用GIS软件即“中国城镇土地定级”等软件,将土地定级划分为:土地综合定级、商业用地定级、居住用地定级和工业用地定级四大模块。分别收集了反映土地条件的商服繁华程度、交通条件、基本设施状况、环境条件、人口状况和城镇规划等方面的数据资料并录入或矢量化。经过资料分析、筛选、归类、对比整理、定级因素权重、测算、土地定级单元确定、定级因素分值计算的程序,初步划分了土地级别,又采用模型法和市场价格法对级别界限进行验证、调整,并多方面征求意见和实地验证、校核确定了土地级别。结合包头市实际,将包头市土地按叁类用途共划分为14个级别。本次土地定级的最大特点,就是采用了全域覆盖分类定级的技术途径,全面引入GIS技术,采用城镇土地定级软件进行土地定级,为今后的基准地价更新提供了可操作性的土地定级信息系统。基准地价更新部分,通过市场调查和现场收集反映土地价格的房屋出租、房屋买卖、土地出让、土地评估等案例资料以及国家、自治区、市政府及有关部门对新增建设用地各项费用的收取标准等资料进行测算和评估。其中调查各类样本资料计3326个(有效样点2949个),较均匀地分布在市区范围内,较全面地反映了包头市目前的地价水平。对这些数据资料会同有关部门进行了认真的校核、整理、分析、综合,用方差检验模型剔除了数据不全的、存在问题的异常样本。在此基础上,采用Excel软件编制收益法、市场法、剩余法、成本法等计算模型,分别测算了包头市各类用地(商业、住宅、工业)的基准地价。同时,为了便于成果的应用,还根据规程的要求,编制了包头市各类用地基准地价修正系数表和指标说明表,并建立了基准地价更新系统,对“基准条件”进行界定,基准地价内涵加以明确,使基准地价评估结果具有更高的使用价值。
邹小平, 陈军, 张正禄[3]1995年在《基于GIS的城镇土地定级估价方法研究》文中研究指明根据城镇土地定级估价的工作特点，研究基于ＧＩＳ技术的城镇土地定级估价方法。在较为系统地分析了我国现行城镇土地定级估价方法的基础上，提出了在ＧＩＳ支持下进行城镇土地定级和基准地价评估的基本方法和步骤，并以ＡｒｃＣＡＤ为支撑软件，进行了城镇土地定级估价软件的设计研制。用于自动完成定级估价因素／子分值计算。土地级别确定、基准地价测算及成果输入等，并以浙江城镇为例进行了应用实验。
王峰[4]2007年在《基于GIS的城镇定级估价和网格地价模型的探讨与分析》文中进行了进一步梳理城镇定级估价是土地资源管理的一个重要组成部分。通过城镇土地定级和基准地价更新可以保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理，可以促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地所有权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易，从而为全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。本文依托于合肥市2007年城镇土地定级估价项目，首先分析了课题的国内外研究现状，探讨了与城镇定级、基准地价更新以及网格地价模型分析相关的若干关键技术，包括土地估价理论、地理信息系统技术、神经网络BP算法建模等。在城镇定级中，我们讨论了城镇土地定级的工作步骤、因素体系的建立、因素资料的整理和量化等，然后利用GIS软件对定级进行了详细的计算，最后给出了定级成果。基准地价中我们着重讨论了样点地价计算和修正的常用方法，利用样点地价平均值法和因素比较法对基准地价进行了求解和分析。网格地价是本文的创新点，也是本文着重讨论的内容，对网格地价的概念、特点、意义进行了阐述，并利用回归模型和神经网络BP模型对网格地价进行了测算和分析。最后总结论文，并提出若干后续研究建议。
郑端[5]2005年在《基于GIS的城镇土地定级估价信息系统设计与实现》文中认为随着我国经济建设的飞速发展,土地利用的变化日新月异,传统的土地资源管理手段已经跟不上土地资源快速变更的要求,土地的等级确定和价格更新已经是一项紧迫而艰巨的工程,因此,采用新的技术手段和方法来对土地资源的变化进行动态监测和对有关资源信息进行及时的更新已势在必行。 针对土地定级估价工作的新要求,本文提出了建立基于GIS的土地定级估价信息系统的设想。在系统的实现过程中,本文不仅重点分析了目前常用的两种定级方法和六大估价方法的抽象模型和适用范围,而且在信息系统设计理论上也进行了研究,通过用户需求分析,讨论了系统构成、系统功能两方面内容,分别建立了空间数据库和属性数据库,并在系统内部生成唯一标识符实现空间数据与属性数据的关联;在深入征求用户意见的基础上,进行系统体系结构设计和功能模块设计;系统实现以理论为基础,结合实际情况,以VB6.0为开发语言,属性数据库采用关系型数据库管理系统,空间数据的显示、存储和分析以Mapinfo为后台服务器,采用OLEAutomation技术、组件式GIS技术;系统的具体实施以榆林市为对象,以定级估价流程为基础。 该系统的设计与实现符合榆林市的实际,对土地等级的评定、基准地价建立、地价评估以及地价监测体系的建立等都具有现实意义。
任兰华[6]2011年在《基于GIS的城镇土地定级估价的方法研究》文中研究说明土地作为城市建设和发展的重要稀缺资源,必须得到合理有效地利用,促进土地资源的优化配置,是保证实现经济、社会可持续发展的重要前提。基准地价评估是我国当前土地管理制度的重要组成部分。作为城市土地交易市场中指导性价格的基准地价,是政府调控和管理土地交易市场的一个重要手段,同时也是核算士地价值和收益、促进土地集约利用的基本依据和重要杠杆。基准地价是否合理、是否与城市发展客观水平相适应,直接影响到土地市场的建设与发展。本文以社会主义市场经济理论为指导,以马克思地租理论、区位理论等为依据,充分应用GIS技术对空间数据与属性数据的综合管理功能,及其强大的空间分析功能(包括缓冲区分析、迭加分析等),探索出一套完善的、科学的、实用的而且简便易行的基于GIS的城镇土地定级估价的技术路线与方法体系,并以潍坊滨海经济开发区的土地定级估价为例进行论证。对潍坊滨海经济开发区的土地定级估价不仅可以论证基于GIS的城镇土地定级估价方法的可行性,而且还对潍坊滨海经济开发区具有重要的现实意义,可为滨海经济开发区今后的社会经济发展和国土资源管理起到积极的作用,对其它城镇的土地定级估价也具有重要的参考价值。
黄忠孝[7]2011年在《基于GIS的城镇土地定级估价系统的设计与实现》文中进行了进一步梳理随着信息时代的到来,随着国家经济软硬环境的飞速发展和土地政策改革的持续发展,土地利用现状的日新月异,传统的土地管理方式已经跟不上各类土地资源的快速变更。自从我国经济模式从计划经济模式转向市场经济模式以来,土地交易市场从无到有逐渐形成,土地交易体系不断完善,地产市场交易逐渐走向规范。随着当前计算机技术和信息技术的高速发展,土地定级估价已经作为土地行业的一门基础性工作,现阶段面临着信息化的挑战,因此、土地定级估价工作必须借助计算机技术,依托于依靠计算机技术基础上实现的地理信息系统(GIS)平台建立起能为土地行业服务的土地定级估价信息化管理系统,从根本上改变过去传统的手工操作方式,提高运算速度及精度,减少了人为干预程度,使得土地定级估价信息的生产及交流与市场接轨。在GIS技术蓬勃发展的今天,基于COM技术发展起来的各种新型GIS实现技术,分组件封装了GIS的各种模块功能,具有较好的性价比,非常利于二次开发人员根据行业要求组建行业系统功能结构。本系统借助GIS技术、并与土地定级估价的实际业务流程相结合,开发出了一套具有较强适应性和针对性的城镇土地定级估价系统。城镇土地定级估计系统专门针对土地评估行业并依据GB/T18507《城镇土地分等定级规程》、GB/T18508《城镇土地估价规程》、《城镇地价动态监测体系技术规范》及《城镇土地分等定级估价数据库标准》研制开发的专业级行业应用软件系统。包括城镇土地定级、基准地价评估、宗地地价评估等叁个主要业务功能。系统基于GIS平台开发,后台有大型关系数据库支撑,结构设计合理、功能体系完善、运算速度极快,充分考虑了用户的实际需求,为广大具有定级、估价需求的客户提供了一个完备、自动化、智能化的定级估价信息系统。全部研究工作主要概括为如下几方面：首先,在绪论中重点阐述了城镇土地定级估计系统的研发背景与意义、研究现状、以及本文的组织。城镇土地定级估计系统利用VS2008作为开发工具,在于.NET作为当前前沿的技术,在实现技术上是先进的,并解决了面向对象开发的缺点,提供了强大的面向服务的功能。具备功能强大的组件、支持跨平台、适合各种通信协议,能够很好的满足本系统的需求。其次,介绍了城镇土地定级估计系统的基本概念与原理。详细介绍GIS、ArcGIS、SuperMap、通用GIS引擎、城镇土地定级估价业务、地籍系统及业务成果、城镇土地定级估价技术路线。然后,阐述了系统设计以及关键技术的实现。分别介绍了系统架构、城镇土地定级估价系统流程、数据库设计。重点研究GIS统一访问引擎、城镇土地定级估价系统业务流程图、数据库优化原则叁个部分。GIS统一访问引擎是整个系统的底层操作平台、城镇土地定级估价系统业务流程图介绍了城镇土地定级估价的流程、数据库优化原则讲述了Oracle10g数据库的优化。还对数据库设计以及数据库表结构作了简单介绍。城镇土地定级估价系统将Oracle10g作为后台数据库,本系统的数据库设计严格遵守第叁范式标准,防止数据库出现更新异常、插入异常、删除异常、数据冗余太大等现象,因为涉及空间数据存贮、因此对数据库进行了优化。最后,在系统实现中给出了城镇土地定级估价系统所涉及的用户界面。界面设计遵守友好标准、以用户体验为先导,充分利用Windows传统界面设计和实现标准,同时充分考虑到实际应用的特点,融入了城镇土地定级估价实际工作的特有元素,保证界面的友好性。
邢会敏[8]2007年在《城镇土地价格的组合评估及管理系统研究》文中指出由于我国土地管理起步较晚,社会主义条件下的地租、地价理论尚不完备,各地土地市场发育水平很不平衡,土地市场的管理与规范程度还有待于提高,建立有中国特色的社会主义土地市场体系,是现阶段我国土地管理所面临的重要任务之一。改革开放以来,我国逐步建立了土地有偿使用制度,开放了土地使用权出让、转让市场,社会主义土地市场体系初步形成,地价管理逐步走向规范化轨道。地价在社会主义市场经济中具有多种功能,它不仅是投资、课税、产权管理握的重要数据,同时也是国家对经济运行进行宏观调控的重要经济杠杆。因此地价受到国家机关、事业机构、企业、集体经济组织及其个人的普遍关注。本文根据近几年来参加了导师所主持的“淮南市基准地价评估”、“淮南市农用地分等”等几个土地评价项目的实践,对城镇土地价格评估的理论、方法和评估过程中的几个关键技术进行了研究和专题探讨,在此基础上完成了本论文的编写。论文叙述了城镇土地价格评估的基本理论、方法;结合淮南市的具体情况探讨了基于城市构架的城镇土地价格的组合评估原则和方法;并对城镇土地价格评估过程中等几个难点技术问题进行了专题研究:提出“专家权”的概念并用于确定评价因素的权重,提高了确定权重的可操作性和可靠性;对国内采用最普遍的“收益还原法”的还原利率的确定方法进行了实质性的改进;编制淮南市地价指数,最后对GIS环境下城镇土地估价系统的建设进行了专题研究,并在淮南市地价评估项目的实施过程中得到很好的应用。
赵洁[9]2015年在《城镇土地定级中因子衰减方法对比研究》文中研究指明土地资源是宝贵而有限的,随着我国经济的繁荣与发展,土地市场也活跃起来,在此情况下充分合理利用每一寸土地成为国人的共识。城镇土地是城镇社会和经济发展的基础,其利用水平的高低会给城镇带来不同的经济、社会和环境效益。城镇土地定级作为土地资产量化的尺度,不仅为广大的土地投资者和使用者提供决策依据,而且是政府实行地价管理,科学配置土地资源的有力工具,对土地定级进行科学、合理地动态监测和评估,对于强化地价管控,提高政府对于土地市场的宏观调控能力有着重大意义。本研究在总结前人研究经验和成就的基础上,以马克思地租理论、区位理论等为依据,以《城镇土地分等定级规程》作为重要现实指导。以郑州市上街区商服用地定级为例,基于GIS平台强大的空间分析功能,通过大量数据计算,采用多因素综合评价方法,构建土地定级因素体系,定级单元分值计算;研究扩散性因子衰减处理方法,突出道路系统在土地定级过程中的重要作用,并对将其与传统方法进行对比及结果分析,阐明道路衰减在定级数据处理中的合理性;并将结果分别和地价样点做相关性分析并进行验证。研究说明基于ArcGIS最短路径衰减的城镇土地定级方法,较传统的直线衰减方法来说,充分发挥了ArcGIS在空间数据处理上的优势,更加贴合实际地价走向,符合城镇地价的衰减规律,突出了道路可达性在城镇土地级别划分中的重要作用,也体现出铁路等对行走的阻隔作用,呈现出的不再是以城镇中心为圆心的同心圆式递减,应是环抱商服中心与道路扩散的不规则的图形。利用此方法进行定级计算的过程简单,容易上手,节省大量的人力物力,易于推广。从定级结果来看,可以客观的反应城镇土地的使用价值在空间上的差异规律。得出结论如下:(1)在定级因子扩散中,空间直线衰减方法没有考虑阻隔物的影响,采用沿道路衰减(最短路径衰减)最大程度的符合了真实的城镇内部的行走状态。通过最短路径衰减法根据通达度划分出不同级别的道路,赋予不同级别分值,区分不同级别道路上行走的阻力,利用ArcGIS的空间分析能力,分析出定级范围内每一个栅格到定级单元的最短距离。以此为基础再进行土地定级的划分。大大提高了结果的直观性和可信性;(2)从数据上讲,在商业用地定级中,以商服繁华度因子为例,通过随机选取五个栅格,分别用两种方法进行计算,得出:直线距离衰减法得到的平均分值为17.3,而考虑道路通达性的成本距离衰减得到的平均分值为35.52;随机选取五个地块,直线距离衰减定级平均值为39.17,考虑道路通达性的成本距离衰减定级平均值为52.74。沿道路衰减法平均分值大于直线衰减分值,这是因为前者考虑到道路因素,更符合现实情况,运用定级中更合理。(3)通过SPSS21.0对土地定级初步结果进行验证,两种方法之间的相关性系数为0.994,达到极显着相关水平,表明了两种方法之间的互通性,路径成本定级得出的结果和地价的相关性系数为0.79,也达到了极显着相关,直线衰减定级分虽然也达到极显着相关,但比路径成本定级分的相关系数低,可见,路径成本距离的衰减方法结果更为合理、客观、精确,更贴合实际地价的呈现。这种方法适用于受交通状况影响的定级因子的扩散,有推广价值。
杨海娟[10]2004年在《基于数字地价模型的小城镇地价评估研究》文中进行了进一步梳理我国城镇土地估价工作始于20世纪80年代末,由于当时土地市场很不发达,为了显化土地资产的价值,摸索出了“先定级,后估价”的城镇土地估价的技术路线,即先根据影响城镇地价的因素因子,对城镇土地进行综合评价,划出土地级别,然后分用途计算出每一级别内交易样点地价的平均值,作为基准地价。由于在城镇土地定级过程中主观性强,基准地价不能反映同一级别内部地价的差异,需要研究出一种新的方法,对城镇地价进行评估。随着土地市场的发展,市场交易样点越来越多,为直接利用交易样点进行城镇地价评估提供了条件。土地交易价格是影响地价的多个因素综合作用的结果,是土地市场供求关系的真实反映,因而直接利用已发生交易的样点地价估算其他未发生交易宗地的价格,比传统的“两步估价法”更加科学。本文首次提出了数字地价模型(DLPM)的概念,以及用 DLPM 进行城镇地价评估方法。利用 DLPM 评估城镇地价,就是利用已经发生交易的宗地的价格作为 z 值,其在城镇的位置用 x、y 坐标表示,采用合适的插值方法,建立城镇地价变化的叁维模型。这样,当要评估某一宗地的价格时,只要打开新生成的地价表面,点击要评估宗地的位置,待估宗地的价格就会在图上自动显示出来。利用 DLPM 评估地价有叁个关键问题,一是要根据样点地价的分布规律,选择合适的插值方法,模拟出地价面,以便对地价进行评估。二是样点地价的合理测算,而目前用 11 种交易类型测算的地价的结果差异性较大,需要从理论上进行探讨并加以改进。叁是需要一定的软件作为技术支持。本文在对小城镇土地市场调查的基础上,采用现代 GIS 等分析手段,对这些问题进行研究,并在以下方面具有创新:第一,利用在小城镇调查的实际数据,对现有的插值方法进行试验、比较分析的基础上,分用途筛选出了适合于建立数字地价模型的内插方法。指出在建立城镇地价模型时适合于克里金内插法,其中商业用地最适合用克里金指数半变差函数模型,居住用地最适合用克里金球状半变差函数模型、工业用地最适合用克里金环状半变差函数模型。<WP=6>第二, 针对目前 11 种交易样点评估地价差异较大的问题,从地价形成的市场条件,评估的理论基础等方面作了探讨,指出价格形成的市场条件不同、评估的理论依据不同,是造成不同交易类型地价差异较大的原因。利用剩余法评估地价时,不应将所有的土地增值收益都看作是土地的收益,对于增值收益,应该按照各种生产要素的供求弹性,在各参与方之间进行合理地分配。而最根本的解决途径是要建立公开、公平、公正的土地市场。在此基础上,对《城镇土地估价规程》中利用交易样点计算地价公式中存在的问题进行了探讨,并提出了改进的方法。 第叁,以桌面式地理信息系统 Arcview 软件作为平台,结合关系数据库 VisualFoxpro,对既能够利用交易样点的原始资料测算地价,又可以利用样点地价进行空间插值分析的系统软件进行开发,为利用 DLPM 进行地价评估提供了技术支持。 本文提出的利用 DLPM 进行城镇地价评估的方法”,与传统的“先定级,后估价”的方法相比,更加合理、科学、方便,是对我国城镇土地估价方法的一次革新。在对利用 DLPM 的关键问题进行理论和方法探讨的基础上,制定出了利用 DLPM 进行城镇地价评估完整的技术路线,并编制了相应的软件,使该方法更具有现实可操作性。这种方法不仅在小城镇是适用的,而且在大中城市更具有推广价值。
参考文献：
[1]. 基于GIS的城镇土地定级和标定地价的研究[D]. 盛艳蕊. 合肥工业大学. 2007
[2]. 基于GIS的城镇土地定级与基准地价更新研究[D]. 乔云. 内蒙古师范大学. 2008
[3]. 基于GIS的城镇土地定级估价方法研究[J]. 邹小平, 陈军, 张正禄. 武汉测绘科技大学学报. 1995
[4]. 基于GIS的城镇定级估价和网格地价模型的探讨与分析[D]. 王峰. 合肥工业大学. 2007
[5]. 基于GIS的城镇土地定级估价信息系统设计与实现[D]. 郑端. 西安理工大学. 2005
[6]. 基于GIS的城镇土地定级估价的方法研究[D]. 任兰华. 中国农业科学院. 2011
[7]. 基于GIS的城镇土地定级估价系统的设计与实现[D]. 黄忠孝. 吉林大学. 2011
[8]. 城镇土地价格的组合评估及管理系统研究[D]. 邢会敏. 安徽理工大学. 2007
[9]. 城镇土地定级中因子衰减方法对比研究[D]. 赵洁. 河南农业大学. 2015
[10]. 基于数字地价模型的小城镇地价评估研究[D]. 杨海娟. 西北农林科技大学. 2004
标签：自然地理学和测绘学论文; 基准地价论文; 土地估价论文; 工作管理论文;