大竹县房地产管理局四川大竹635100
摘要:改革开放以来,我国经济发展水平在不断的增长,居民的消费水平也在增长,房地产行业发展迅猛,考虑房地产开发成本和居民对房子的需求情况是房地产开发的重要策略,房地产开发交易成本成为房价快速上涨的推动力量,而房地产开发商要想通过房地产获取高额的经济价值,就只能提高商品房的价格,在此基础上居民对房子的刚需情况已经逐渐被房地产开发商所忽略。
关键词:房地产开发;交易成本;房价;影响
引言:
目前,房地产行业在我国的发展势头很猛,究其原因便是经济的高速发展带动居民生活水平的提高,促进居民经济消费能力的快速提升,而房地产在很大程度上成为部分居民的投资方式,而那些真正需要房子的人却因为房价高攀不起,无法满足自己在生活中对改善房子的需求,而房价的攀升最主要的原因就是房地产开发成本的上涨导致的,再加上居民的房产需求的双重压力,使得居民对房产也只能望洋兴叹。我国已经进入特色社会主义新时代,社会主要矛盾表现为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾,为切实缓解矛盾,很有必要剖析开发交易成本和房价的关系。
一、房地产开发成本的概念
关于房地产开发成本的计算,主要包含有土地使用权的费用、拆迁安置补偿费用、工程建设费用、开发期间产生的税费、生态环保施工费用、交易管理费用等,这些都是属于房地产开发的主要成本。然而在关于房地产开发成本的计算上这仅仅只是一个概念,并且除了房地产在开发期间工程建设成本之外还有建设前期存在的决策阶段的成本,而在工程建设阶段除了使用、人工等方面还可能存在上下浮动的情况,这对于房地产开发成本来说是无法保证的。如下表1所示:
而房地产开发成本是房地产开发商为开发相对应的房产商品过程所支出的所有关于房产建设的费用,房地产开发商根据开发过程中对所开发项目的总成本进行预算和评估,根据相关的法律法规完成整个项目工程的成本预算,之后在根据市场规则进行销售,完成房地产开发到营销的全过程,而销售商品房所带来的经济利益减去房地产开发的所有成本费用就等于房地产项目所获取的经济效益。如表2所示:
表2前期决策的主要成本
与政府与银行等金融机构
评估费评估费
市场调研之处市场调研支出
可行性研究费用可行性研究费
土地契税利息费用
土地增值税金融机构手续费
办证费用融资费用
土地的机会成本资金通货膨胀风险
审批的时间成本公关费
公关费寻租成本
寻租成本
监督管理费
二、针对房地产开发交易成本对房价影响的探讨
随着社会经济的发展,房地产开发交易成本也在不断的上升,而各房地产商之间的竞争主要就是经济效益的角逐,常用手段就是降低房地产的开发成本,进而实现房地产商的经济效益最大化。当然,要想控制房价,最直接的方式是压缩开发项目的经济成本,将成本中的经济效益分配到购房者中,这样商品房价也能够得到有效的降低,这对于整个房地产行业未来的可持续发展都是十分有利的局面,也是房地产发展过程必须探索的思路。
三、有效控制房地产开发交易成本的策略
(一)政府以宏观调控手段控制房地产开发成本
对于房地产开发交易成本逐年上涨,导致房地产商通过提高房价来维持开发商的经济利益,这对于房产购买方来说是致命的,大部分的购房者是因为自身的需要才选择购房,然而近几年房地产越炒越热门,除了部分的购房者用房产来投资之外,导致购房者的需求增长之外,开发商成本上涨速度快也成为了高房价的一部分原因。而房价的持续攀升对购房者来讲无疑是巨大的压力,在这样的情况下,普通的增加房产资源满足购房者需求已经无法遏制房价的上涨,而这个时候就需要政府出面,通过从房价上涨的根源入手,以宏观调控的手段来控制房地产开发交易成本,通过政府的相关政策手段对房地产开发成本进行压制和疏导,以此来保证房地产的房价和开发成本达到平衡的状态,党的十九大明确定位“房子是用来住的,不是用来炒的”!
(二)以市场准则规范建筑主体行为
房地产开发商之间的竞争在开发成本持续上涨的影响下愈演愈烈,所有的房地产开发商都想获得经济利益的最大化,甚至在为了保全自身利益的情况下去伤害对方的经济利益,这对于房地产市场来说是确实存在的。因此要想避免这种现象的发生,通过建立健全房地产市场发展准则和激发房地产市场的自我调节作用来作为平衡房地产商之间竞争的隔绝板,引导房地产商通过完善企业的管理机制和建立相对完善的奖励机制、创建自己的核心文化来提高房地产企业的市场竞争力,同时可以设定市场准则及其惩罚机制,对违反市场准则的开发商采取严重的处罚方式,确保房地产市场的平稳健康发展。
(三)规范房地产融资市场准则
目前我国房地产的融资方式比较单一,大部分的房地产企业与银行之间的关系相对的密切,在房地产行业发展良好的状态下,银行采用相互合作的方式从房地产开发项目获取房地产利率投资的最大效益,保证了银行信贷机构的投资回收,即使在房地产开发商低迷期,开发商不能按照约定及时的处理未还贷款,银行等金融机构就会根据市场价格对抵押的房地产商品进行公开拍卖,从而赚取其中经济利益。少数民间融资成功的不是很多,民间融资风险很大,利息过高容易造成资金链断裂,进而引发开发项目失败政府最后买单。比如大竹县北门转盘桓源上城开发项目及原水电开关厂云洲花园开发项目因为资金链断裂,开发商违法一房多卖,导致严重社会问题。所以针对金融机构与房地产商之间相互依赖的关系,同时对民间金融机构资应加强管理,需要制定相关的金融市场管理制度,同样以设定举报、惩罚机制为主限定房地产和金融机构之间的过分依赖,保证国家能够将金融等房地产融资机构牢牢握在手中以此平衡房地产的发展。
四、结束语
综上所述,针对我国房地产目前的状况,因为地产开发交易成本的上涨,导致房价也在不断的上涨。因此要控制房价的上涨可以先从控制开发交易成本上入手,利用国家宏观调控的手段来平衡房产开发成本,并对相应的房产营销策略做出调整,创新营销模式和手段,多方面下手保证房价与居民生活水平能够成正比,让房地产的开发能够得到物尽其用的效果,最终促进房地产开发行业健康可持续发展。
参考文献
[1]毛丰付,李言.房地产税对房地产投资影响再探——基于房地产税“新观点”视角的分析[J].地方财政研究,2017(3):69-75.
[2]慕振江.房地产开发交易成本及其对房价的影响分析[J].中国房地产业,2016(10):67.
[3]杨丽华.我国房地产价格影响因素实证研究[J].商,2016(20):282-283.
[4]崔雷.房地产开发交易成本及其对房价的影响作用研究[J].城市建设理论研究:电子版,2014(25).