顾建安/中铁置业亳州公司
【摘要】土地一级开发中最基本、最关键的阶段之一就是项目的投资决策，而项目可行性与否的判定对投资决策有决定性的影响。进行科学、合理的项目前可行性研究，为企业提供充分、可靠的决策信息，使项目的投资风险降到最低。对于促进土地资源可持续利用、社会经济可持续发展和土地一级开发项目评价具有重要意义。本文根据笔者实践工作经验，就公司投资土地一级开发项目可行性问题进行了浅要探究。
【关键词】土地一级开发；可行性；研究
引言
中国城市的发展使土地的一级开发处在了一个特定的发展阶段，并成为了现代化进程中重要的课题之一。目前国内土地一级开发还处在起步和探索时期，在理论和实践上都缺乏系统与深入的研究。目前急需对土地一级开发项目的可行性进行研究，以全面评价公司投资土地一级开发项目的整体可行程度。
一、土地一级开发的定义
土地一级开发是由生地变成熟地的过程，本行政辖区内的土地储备机构利用总体规划、城市规划、城市功能定位和经济发展要求，组织编制开发方案。土地开发权由开发主体获得，开发主体组织实施项目的征地补偿、拆迁安置、土地平整、规划设计市政基础设施和配套建设等，按期达到出让标准的土地开发行为。
二、公司投资土地一级开发项目可行性研究步骤
（一）签订合同与筹划准备
对于项目的可行性研究工作而言，可由公司发展前期的相关职能部门来进行，也可由从事相关工作的机构来签订可行性研究合同。而对于签订的合同而言，应明确双方应尽的责任与义务，包括可行性研究内容、范围、进度以及费用的支付方法、违约处理、协作方式等内容。从事可行性研究的机构在签订合同之后，要向委托方收集相关的资料，按照委托方的要求和目的进行可行性研究。
（二）组织人员和制定计划
接受委托之后，受委托单位应组织相应的项目小组，指定项目负责任和个专业负责人，根据委托单位的任务要求，研究制定工作计划和安排实施进度。
（三）调查研究与收集信息
从五个方面对项目的可行性进行分析。一是市场需求的调查，既要调查目前的需求量和购买者对价格的承受能力还要调查相当时期之后的情况；二是市场供给的调查；三是资源情况的调查，涉及原材料、能源、运输条件、环境保护、建设地点、劳动力、建材、组织管理和人员培训等自然、社会、经济方面；四是选择地段的调查；五是金融市场的资金供求状况、利率和资金来源的调查等。同时，应重视对所调查到信息的分析与处理，以准确地预测出资源变化趋势、市场环境等因素，从而为公司投资土地一级开发项目的技术经济分析提供准确的预测资料。
（四）方案设计
对于方案设计的可行性而言，其可行性研究是最为关键的环节。在可行性研究过程中，应根据项目建议书的要求，对市场与资源环境情况进行认真调查分析，并在仔细搜集整理设计基础材料与经济技术基础数据的基础上进行设计。它要求设计者有很强的综合分析能力和创新能力，而且需要多种人才的共同努力才能提出。
（五）评价与详细研究
这一阶段的重点是对设计方案进行更详细的分析研究工作，再一次的核查和分析各项调查资料，对建设项目的范围、投资、费用支出和收益数据明确化，并进行详细的财务分析和国民经济分析。分析研究的结果是无论是项目的财务生存能力还是国家经济角度，所选方案在设计和施工方面都是可以顺利实现的，最终得到项目方案在技术上是先进的，在财务、经济上是合理的，整个方案是可行的。同时还要进行风险和敏感性分析，来检验开发项目的效果和风险，对影响项目收益率的各种不确定因素设定敏感变化临界值，同时提出控制风险的应变措施。如果项目的评价不能达到有关要求时，就需要对方案进行调整，必要时需要重新设计。这一阶段的工作是可行性研究的中心内容。
（六）方案优化与选择
所有的设计方案不可能是十全十美的，通过对方案进行评价，就会发现很多的问题，再经过详细的研究，在原方案的基础上进行优化和选择。方案的比较和评价需要进行多次，以达到最优化的目的，最后要提出两个以上的对策方案供决策者选择。
（七）编写可行性研究报告书
这一阶段要给出项目投资可行性的结论性意见，对项目在经济上的必要性、合理性、现实性，在技术上的先进性、适用性，在财务上的盈利性、可靠性以及外汇收支平衡等方面给出结论，对可能出现的问题给出相应的措施建议。最后，依据有关规定的格式、结构、内容编写出规范的可行性研究报告书。
（八）可行性研究报告的评估和审批
公司投资土地一级开发项目可行性报告制定后，要经过有关部门的评估，来考查整个可行性研究工作是否可靠和真实。一旦出现基础依据或社会环境条件发生重大变化，或者是可行性研究报告里有原则性错误，都要对可行性研究报告进行修改和复审。
三、公司投资土地一级开发项目可行性研究方法
（一）系统分析方法
可行性研究采用的是系统分析的思维和工作方法。首先，项目研究、评价所涉及的各个领域的问题，要用整体的观点去研究；管理与人员选配，法律条件等单元由于作用于一个共同目标，相互之间有影响，组成了一个有机整体，因此在研究时要侧重总体，掌握主要关系，注重总体的优化。其次，运用系统分析的方法，系统、周密的对各个因素进行分析，获取更科学的分析结果。
（二）方案比较法
方案比较法是对方案进行优选方法的统称，是利用多方案评价指标和综合评价方法的计算分析得到的结果。通过对不同方面的方案经济效果指标来对一个项目的几个技术方案进行经济的计算、分析和对比，找出其中的最优方案。方案比较法的关键环节是把不可比因素化为可比因素，使各比较方案具有可比性，做到需求可比、成本可比、价格可比以及时间可比，只有这样才能保证比较结果的准确性。这种方法的优点是操作简便，容易掌握。
（三）费效比法
这种方法在可行性研究的整个过程中都有运用，是进行成本与效益对比的一种方法。进行可行性研究的目的就是为了得到一个好的技术经济效果。所以说，费效比法是进行可行性研究不了缺少的一种基本方法。在运用费效比法时，关键处是要让效益大于消耗，而且是越大越好，换句话说，也就是用尽可能小的耗费，取得尽可能大的效益。
（四）要素分层法
要素分层法是常用的项目选择决策的一种方法。项目选择决策所涉及的影响因素复杂多样，要素分层法就是把这些复杂多样的影响因素按照项目机会、项目问题、项目执行的优劣势进行分层，然后运用要素分层法进行分析，采用主观评分的方法，对机会和问题、优劣势做出判断和决策。
结语
总之，公司可行性研究工作在企业立项、投资决策中占有重要的位置。因此，公司在今后的工作中应加强项目的可行性分析研究工作，控制企业投资风险，为企业投资土地一级开发项目提供重要依据。