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摘要：本文主要针对房地产开发项目全过程的成本管控展开了研究，对房地产开发项目的成本构成及其比例作了系统分析，并详细阐述了成本管控的原则和内容，以期能为有关方面的需要提供参考和借鉴。
关键词：房地产；全过程；成本管控
0引言
房地产工程开发项目全过程的成本控制一直是建设单位项目管理的核心内容之一，做好对全过程的成本控制工作对项目的顺利进行有着十分重要的作用。因此，在房地产项目的全过程成本管控中，我们需要认真做好对全过程成本的管控的工作。基于此，本文就房地产开发项目全过程的成本管控进行了研究，相信对有关方面的需要能有一定的帮助。
1房地产开发项目的成本构成及其比例分析
房地产开发项目的成本构成分析是对房地产开发项目进行有效成本管控的前提。房地产开发项目的成本构成如图1所示，主要包括土地费用、建设费用、相关税费、管理费用、筹资费用和其他费用等。
（1）土地费用。主要包括土地出让金、征地补偿费、拆迁补偿费和基础设施配套费等，约占20%左右。
（2）建设费用。主要包括前期工程费、建筑安装工程费和公共配套设施费等，约占55%-65%左右。其中，前期工程费一般不会超过6%，建筑安装工程费约占40%，公共配套设施费占15%-20%左右。
（3）相关税费。主要包括营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等，一般在15%-25%左右。
（4）管理费用。主要包括差旅费、办公费、保险费、养老保险费等，一般不会超过2%。
（5）筹资费用。指在选择银行贷款等方式筹资时产生的筹集资金的费用，所占比例相对不稳定。
（6）其他费用。指不能列入前五项的所有费用，包括销售广告费，基本预备费和涨价预备费等，一般不会超过10%。
2房地产开发项目成本管控的原则
房地产开发项目中的成本管控是指企业在项目开发过程中对所有的支出、消耗的各项资源等进行有效且合理的管控，需要遵循的一些原则。
（1）全面管控原则。指对全体工作人员和项目开发全过程进行相对统一管理和控制。
（2）整体经济原则。指从整体经济支出角度上对项目成本管控，将其管控在最小范围。
（3）责任制原则。指建立责任成本体系，明确各相关部门及工作人员的成本管控职责，借助技术经济指标考核和评价，提高项目成本管控意识。
（4）科学有效化原则。指使用科学有效的方法来进行成本管控。
3房地产开发项目成本管控的内容
3.1项目前期的成本管控
在房地产开发项目中，前期工程费的成本管控主要集中在设计阶段和招投标阶段的成本管控，对项目的成本管控起着至关重要的约束作用，也是项目投资的关键所在。设计阶段是开发项目成本管控的重点，它直接决定着项目中期的施工进度和项目后期销售情况。
（1）企业应实行设计方案招标制度，多方对比择优选择设计单位。
（2）积极开展限额设计，有效控制设计造价。对于招投标阶段的成本管控，一是要在招标前通过实地考察等方法认真审核施工单位的资质。二是编制招标文件，核实影响施工造价的多种因素，甄选有效信息以利于对项目成本的管控。三是严谨增设合同内外条款，科学保障设计成本的支出。
（3）做好与中标的施工单位的合同签订工作，对合同中涉及费用的条款做出明确的规定。此外，在项目施工前还要采取工程担保措施，减少风险投资成本，提高对开发项目成本的管控效果。
3.2施工阶段的成本管控
项目施工阶段是一系列招投标工作的延续以及合同内容的执行阶段，是整个开发项目过程中成本支出最大的阶段，容易出现“三超”现象，而超出的支出必然是通过企业的利益进行平衡，从而降低企业的经济收益。可从以下几个方面进行管控：
（1）项目质量的成本管控。实行全面的质量管理，明确开发项目需要达到的质量要求和目标，严格把控项目施工质量和技术操作规范等方面，确保施工建设的每一项工作都满足开发项目的预期标准，避免出现质量事故而增加成本支出。
（2）项目工期的成本管控。工期的成本一方面体现在企业为确保项目按时交付而形成的开销费用；另一方面体现在由于工期延误而导致的索赔成本。项目工期的成本管控就是将缩短工期和降低成本相结合，在保证工期满足合同要求的同时，将工期成本降到最低。
（3）施工物料的成本管控。对施工物料进行成本管控就是要做降低项目建设过程中的物料费用。增加物料采购的透明度，减少物料的存储堆积，减少物料在采购、运输和保管等各个环节的损耗，对物料本着理论用量和合理消耗的方式进行分配，多方面多途径减少物料成本损失。并在此基础上广泛运用新的工艺和材料来节约物料成本。
（4）施工设备的成本管控。对施工设备进行成本管控就是要增强施工设备的管理力度，降低施工设备的使用成本，提高施工设备的利用率。在施工设备的使用和维护方面，要确保操作人员持证上岗，避免违规操作，同时落实保养制度，降低设备损耗率。
（5）施工合同的成本管控。一般来说，施工合同成本是由工程招标合同和合同外价款共同构成的。工程招标合同一经签订即受国家法律保护，合同的管理者应严格注意合同中的措词，避免因合同纠纷而导致的索赔支出。此外，企业还应认真审查合同外的工程索赔等要求，在施工单位和材料供应商不履行义务时应提出反索赔要求，以有效地控制成本。
3.3销售阶段的成本管控
销售阶段是房地产开发项目建设完成后的一个重要环节，房产的销量情况直接影响着企业资金的回流及能否获得效益。许多开发商不惜花费巨资来进行房屋的宣传活动以期获得好的销售效果，因此做好销售阶段的成本控制对房地产开发项目全过程的成本管控也是尤其重要且必要的。
4结语
综上所述，全过程成本的管控是一项系统性很强的工作，它需要全体工作人员的共同努力，并且还要制定合理的控制目标和实施科学的控制方法。加强对工程项目的预算管理和成本控制，会使工程项目降低成本费用，获得较好的经济效益，使房地产企业在市场竞争中处于不败地位。
参考文献：
[1]朱泽伟、王娜.房地产开发全过程成本管理与控制[J].科学导报.2014（02）.
[2]朱晓宇、崔占吉.房地产开发全过程成本管理与控制[J].四川水泥.2015（01）.