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摘要：房地产企业在发展中，应加强企业管理、降耗节能、内部挖潜的方式。通过降低成本，把影响企业成本的各项耗费控制在预算范围之内，增强建筑企业市场适应能力和竞争能力，最终实现企业经济效益的最大化。文章以房地产工程为研究对象，具体分析工程造价控制管理的措施。
关键词：房地产；全过程造价控制；措施
前言
工程造价的确定与控制贯穿于房地产基建项目建设全过程。为了在建设项目中合理地使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益，合理有效地控制建设工程造价也就变得尤为重要。从房地产企业的现状来看，工程造价管理过程中还存在一定的问题，如建筑施工中资源浪费现象严重；建筑市场竞争中存在不规范行为；工程建设项目投资超支现象时有发生等。由此房地产工程进行造价控制时还需从全过程的各个环节入手，不断优化施工方案，以实现良好的企业效益。
1.房地产投资决策阶段的造价控制管理措施
首先是做好投资估算的编制。投资估算是一个项目决策阶段的主要造价文件，它是项目可行性研究报告和项目建议书的组成部分，对于项目的决策及投资的成败十分重要。一方面编制工程项目的投资估算时，应根据项目的具体内容及国家有关规定和估算指标等，以估算编制时的价格进行编制，并应按照有关规定，合理地预测估算编制后至竣工期间的价格、利率、汇率等动态因素的变化对投资的影响，打足建设投资，确保投资估算的编制质量；另一方面为了提高投资估算的准确性，应认真收集整理各种建设项目的竣工决算的实际造价资料，不能生搬硬套工程造价数据，要结合时间、物价及现场条件和装备水平等因素做出充分的调查研究，并不断提高造价专业人员和设计人员的技术水平和计算机应用水平。
其次是对建设项目决策阶段进行经济分析，这是可行性研究的核心内容，也是建设项目决策的主要依据。其主要内容是对建设项目的经济效果和投资效益进行分析。进行项目经济评价就是在项目决策的可行性研究和评价过程中，采用现代化经济分析方法，对拟建项目计算期（包括建设期和生产期）内投人产出等诸多经济因素进行调查、预测、研究、计算和论证，做出全面的经济评价，提出投资决策的经济依据，确定最佳投资方案[1]。
最后要做好决策阶段的风险管理。在工程项目的整个建设过程中，决策阶段是进行造价控制的重点阶段，也是风险最大的阶段，因而风险管理的重点也在建设项目投资决策阶段。所以在该阶段，要及时通过风险辨识和风险分析，提出建设投资决策阶段的风险防范措施，提高建设项目的抗风险能力。
2.设计阶段的造价控制措施
2.1做好设计概算、造价估算的编制和审查
要提高概算的质量，首先，必须加强设计人员与概算编制人员的联系与沟通；其次，要提高概算编制人员的素质，加强责任心，多深入实际，丰富现场工作经验；再次，加强对初步设计概算的审查。概算审查可以避免重大错误的发生，避免不必要的经济损失，设计单位要建立健全自审、审核、审定的三审制度。概算审查不仅仅局限于设计单位，建设单位和概算审批部门也应加强对初步设计概算的审查，严格概算的审批，从而有效控制工程造价。
在方案的投资估算过程中，要多考虑一些影响造价的因素，如施工的工艺和方法的不同、旋工现场的不同情况等，因为这些都会使按照经验估算的造价发生变化，只有这样才能使估算更加完善。对于设计单位来说，当务之急是要对各类设计资料进行分析测算，以掌握大量的第一手资料数据，为方案的造价估算积累有效的数据[2]。
2.2加强设计变更管理
设计索赔及设计监理等制度的推行，能够真正提高人们对设计工作的重视程度，从而使设计阶段的造价控制得以有效开展，同时也可以促进设计单位建立完善的管理制度，提高设计人员的质量意识和造价意识。设计索赔制度的推行和加大索赔力度是切实保障设计质量和控制造价的必要手段。另外，设计图纸变更得越早，造成的经济损失越小；反之则损失越大。工程设计人员应建立设计施工轮训或继续教育制度，尽可能地避免设计与施工相脱节的现象发生，由此可减少设计变更的发生。对不可避免的变更，应尽量控制在设计阶段，且要用先算账、后变更，层层审批的方法，以使投资得到有效控制。
2.3优化设计方案
优化设计应贯穿整个建设项目的全过程，优化设计带来的直接效益包括造价的降低、质量的提高、工期的缩短以及安全隐患的降低等，具体来说，可采取以下措施：
2.3.1做好优化设计的审查
优化设计的目的不仅仅是以单一的降低工程造价为目的，在实施过程中必须进行全面的、综合的技术经济分析。造价咨询一方面针对单项工程、单位工程、部分分部分项工程中的某项技术经济指标过高的情况，应及时反馈到业主和设计、监理单位，提出优化设计的建议，协助建设单位、设计单位进行设计方案的优化；另一方面对建设项目参与各方提出的优化设计建议，应充分运用价值工程的理论，以降低工程建设投资、提高工程质量为主要目的，进行全面的技术经济分析，提出是否实施的建议[3]。
2.3.2运用价值工程
设计阶段实施价值工程不仅可以有效地控制工程造价，而且能够使建筑产品的功能更合理，并节约社会资源。其应用的具体步骤为：首先进行建筑功能分析，并对功能进行定义和整理，绘制功能系统图；其次利用0~1评分法、环比评分法等方法进行功能评价，并根据功能分析的结果，提出各种实现功能的方案；最后是方案创新及评价，主要是用加权评分法选出最优方案，使设计方案更加合理。
2.3.3进行优化设计
优化设计是以系统工程理论为基础，应用现代数学方法对工程设计方案、设备选型、参数匹配、效益分析等方面进行最优化的设计方法。它是控制投资的重要措施，在进行优化设计时，必须根据问题的性质，选择不同的优化方法。一般来说，对于一些确定性问题，如投资、资源消耗、时间等有关条件已确定的，可采用线性规划、非线性规划等理论和方法进行优化；对于一些非确定性问题，可以采用排队论、对策论等方法进行优化。
优化设计通常是通过数学模型进行的。一般工作步骤是：首先，分析设计对象的综合数据，建立设计目标；其次，根据设计对象的数据特征选择合适的优化方法，并建立模型；最后，用计算机对问题求解，并分析计算结果的可行性，对模型进行调整，直到得到满意结果为止。
3.施工阶段造价的控制与动态管理
3.1合同管理设置
在进行施工时，要签订责任分配合同，对经济责任明确分配。并在合同中标明注意事项。以责任对工作人员的工作热情进行要求，确保各个部门严格要求工作质量。并且由管理部门对合同内的执行程度进行实时监控。为了得到一份具有完整规范化和程序化的合同，应对工作效率不断协调，由各个部门共同商讨，展开实时会议检验工程执行效率。其次，为了使施工部分的工程造价得到良好的控制，以确保施工能够进行顺利。同时对工程的完成度和工程进展进行审核，采用支付进度款的方式。并且从以下几个方面进行管理。第一，评估工程完成进度情况，制定并按时填写计划报表。在报表中设置工程项目完成进度以及撰写人姓名并签字。而后将报表对审核单位进行审核。第二，审核单位在对各个部门上报的报表进行审核时严格对比工程进度，对预算等问题进行核查。同时还要对施工方的报表编制是否严谨进行核查，核查之后同样签字盖章。最后将核查之后的报表上报建设单位。第三，施工单位与建设单位在进行审核时就应该保证资金情况都在计划启动前的各项目预算之内。
3.2利用挣值法对工程造价进行动态控制
目前，动态控制建筑工程造价时，经常采用挣值法对工程进度进行管理。这种方式非常有效。在应用挣值法进行管理时，应该将度量项目的所有完成度、资源耗费和计划值作为第一要完成的工作。工程进度的绩效衡量单位采用货币。挣值法是描述工程项目的实施情况的一种较为准确的方法，在对工程项目的实际施工过程中所遭遇的超额资金或者工期拖延都可以及时的采取措施对其进行纠正。挣值法在计算时所需要的元素包括对工作中的计划与已完成的工作中设计的预算费用和实际费用。
第一，BCWS，即计划会完成的预算资金。在施工开始之前已经安排好的施工进度，应当与各个时间节点所对应的工作预算进行比对。通过比对结果进行相关计算。在一般情况下，如果合同没有出现改动，BCWS也不会有所改变。其计算公式为：
BCWS=计划工程量×预算单价
第二，BCWP完成的工作预算资金。BCWP是指检验已完成的工作量。通过进行一定的计算。使承包工作量的核算作为业主支付工程款所用的指标。其计算公式为：
BCWP=已完成工程量×预算单价
第三，ACWP，即实际完成的资金。是指检查时间节点上已经完成的工程所用的资金。其计算公式为：
ACWP=已完成工程量×实际单价
第四，在使用挣值法进行评价时，主要依据费用偏差、进度偏差、费用绩效指数、进度绩效指数作为评价指标。其中进度偏差是使用BCWP减去BCWS得到的，如果计算值为正数，表示实际完成的工作量要大于计划完成的工作量，说明实际进度比较快。反之，如果为负值，就代表实际进度比计划进度慢。费用偏差是用BCWP减去ACWP，如果计算到的值为正数，证明实际费用低于预算费用；反之，如果计算结果为负值，就证明实际费用大于预算费用，代表项目超支。费用绩效指标是计算BCWP和ACWP的比值得到的，如果比值大于1，那么实际费用低于预算费用，也就是说项目此时是节支的。当比值小于1时，就证明项目是超支的。进度绩效指数是由BCWP和BSWS的比值得出的，如果比值大于1，那么证明项目完成的工程量较多，也就是说项目施工进度较快。当比值小于1时，就表示工期有所延误，也就是说实际施工进度要低于计划进度。
4.竣工阶段造价的动态管理与控制
4.1资料要完整
一是要保证结算资料所包含的项目的完整性，不能出现漏项和缺项的情况。结算资料要包括建设合同、招标文件、投标文件、签证单、设计变更记录、施工过程影像资料等。二是要求资料内容要完整，要求资料除了要达到现场技术和自身需要的要求以外，还要达到结算的基本要求。
4.2做好工程量的审核工作
结算人员要熟悉施工场地，了解施工图纸，清楚工程变更、设计变更等内容，了解建筑材料的数量和价格。在对工程量进行统计时，还要注意计算新增项目和变更项目的工程量，核实施工方提交的竣工资料和竣工图，并进行核对。根据工程实际情况对比分析工程的立体图、剖面图和平面图。将最后的总工作量确认出来，并认真进行对比，避免出现多算的情况。
5.结语
总的来说，房地产工程造价控制是一项系统、复杂的工作，做好相应的控制管理工作有利于提高企业自身效益及其稳定持续发展。相关管理者应积极探索新方法，健全相关的管理制度体系，以保证各项措施落到实处，保障企业在市场竞争中占据有力的地位，最终实现企业经济和社会效益的稳步增长。
参考文献：
[1]李世蓉，邓铁军.工程建设项目管理[M].武汉：武汉理工大学出版社，2002：56-57.
[2]刘援朝.工程建设项目管理的体验[J].建筑经济，2003，（06）：78-80
[3]张超.关于房地产工程造价全过程控制的研究[J].现代商业.2010（23）.
[4]陈金云.全过程工程造价控制探讨[J].福建建设科技.2016（06）.