陕西陕煤蒲白矿业公司实业公司陕西省蒲城县715500
摘要：随着经济和各行各业的快速发展，企业后勤物业管理是现代企业发展的一个方向，尤其是近年来住房刚需不断增加的情况下，物业管理公司如同雨后春笋般相继冒出，但因其业务区域受限，在不能自负盈亏的状态下，成为了依附主公司的后勤部门，本文旨在对企业后勤物业管理进行研究探索，以为现代物业管理公司摆脱后勤部门标签，实现自负盈亏提供一点信息借鉴。
关键词：后勤管理；物业管理；研究
引言
目前企业还没有进入市场化发展阶段，但随着改革的不断深入和社会经济飞速发展的要求，很多企业逐步进入多元化发展道路。尤其是近年来“三集五大”的推进，要求转变公司发展方式，转变电网发展方式。企业物业管理正是在这种背景下发展起来的，对于企业的正常管理运行和社会稳定和谐都具有重要的作用。但是受到企业改革的限制，目前物业管理中存在很多问题，如管理模式单一、人员素质参差不齐、没有形成市场化管理等，严重制约着行业发展，也使得企业物业管理部门无法很好地适应竞争日益激烈的市场形势。因此，必须采取有效的措施加强企业的物业管理，以适应市场化要求，确保电力事业在快速发展时期的稳定性。
1企业后勤物业管理现状分析
物业管理的主要服务领域是已经建造完成投入使用的建筑的后期管理工作，属福利性或免费性服务业，其资金来源多依附直属公司拨款，有限的服务领域和免费的服务性质，让很大部分物业管理公司都不能实现盈亏自负，加上服务对象不能自主选择，并伴随着住房量的不断增加，公司所付出的资金也逐渐增多，在入不敷出的情况下，致使不少企业为降低成本而不断缩减物业管理服务质量，严重影响业主体验度，现代业主和物业管理矛盾日益加深，此原因占主导地位。
2目前企业物业管理中存在的问题
2.1工作人员素质参差不齐
物业管理的稳定健康发展需要专业化人才的大力参与。目前很多企业都把物业管理部门等同于后勤服务部门，在工作人员配置、安排上随意性较大，忽视专业人才的培养、引进，甚至个别企业还把物业管理部门当做安置老弱病残的场所，这就使得专业人才严重不足，无法跟上市场发展的要求，导致很多工作无法按照改革的要求进行。尤其是很多管理人员没有专业的物业管理知识，偏向于按照传统企业的管理方式进行。此外，建筑设计、房地产、产业开发维护等方面的专业人才更是缺乏，严重制约着物业管理的正常运行。
2.2传统管理思想的制约
作为企业市场化发展的必然产物，电力物业管理的发展和运行在很大程度上被市场经济体制和企业本身的管理模式所制约。但是企业在市场化过程中受到市场经济体制的影响，改革中的很多方面都是为了自身的经济利益，这就使得电力物业管理工作容易偏离服务业的宗旨，过度重视企业本身的经济利益，严重制约着物业管理工作的质量和效率。另外，在企业长期处于垄断地位的思想影响之下，电力物业管理的领导阶层很多都对市场化改革持观望态度，维持原有的传统管理模式，忽视依托于市场经济而进行自负盈亏的经营管理，这就使得物业管理很大程度上仍然依赖于企业的发展，而无法根据市场进行独立发展。
3企业后勤物业管理发展方法研究
3.1提高服务水平，强化服务理念
在产品品质、内容相差不大的情况下，服务质量和态度成为了现代企业占据市场的主要手段，物业企业想要寻得最多的发展空间，除了改变经营模式，拓展服务业务外，还得着重提升企业物业管理服务水平，保证企业的服务质量，进而提高企业信誉度。在提高服务质量方面，除了要求员工上岗之前要进行专业的服务培训外，在日常工作中也要定时开展培训课程，保证每位员工都能明确服务内容和企业的日常运行机制，充分提高服务效率和水平；在服务体系方面，要进行经验总结，经验总结可采用定时或不定时会议探讨模式，深度分析企业物业管理在运行中所存在的缺陷和弊端和解决方法，从而进一步完善服务内容，提升服务效率和质量。
3.2加强人员管理，提升工作人员综合素质
针对目前企业物业管理工作人员的现状，可以从以下三方面提升员工的素质。1）调整内部组织机构，优化部门人员组成，补充和调整部分重要岗位人员，确保分工明确、职责清晰；另一方面建立完善的月度和年度绩效考核办法，加强人员管理，提升工作服务质量。2）根据发展状况积极引入专业物业管理人才和建筑设计、房地产、产业开发维护等方面的专业人才，满足物业管理的专业需求。此外，还应该定期对现有员工进行岗位专业技能培训和考核，不断提升老员工的专业素养。3）要积极与其他企业的物业管理部门进行沟通交流，尤其是要主动学习效益状况良好的单位的管理理念和技术，促进本单位物业管理人员的综合素质提升。
3.3实现后勤服务管理专业化
后勤管理专业化：后勤管理的专业化有利于煤炭企业、后勤业的良好发展。任何一个企业都希望自身能够越来越强大，并在专业化的发展背景下顺利完成蜕变，在这种情况下，煤炭企业一定要实现与后勤管理工作的分离，将全部精力放在煤炭生产、销售等方面，实现煤炭企业的可持续发展。与主业分离的后勤工作，将会面临生存、发展等问题，其中最重要的就是实现自身的专业化，坚持为煤炭主业服务的原则，监督控制后勤业务的开展，定期开展后勤管理活动。而且，后勤服务管理的专业化不但为煤炭主业提供了支撑，也是促进自身发展的关键。
3.4改变管理模式，迎合市场发展
传统的物业管理根据其服务性质和实际服务情况归类为企业的后勤管理，在管理模式上也遵循后勤管理模式，无论是服务内容还是资金，都全由主公司承担，市场经济的不断进步，房地产建筑的不断增多，企业所负担的后勤经费也日益增多，企业要完成盈利，就必须先完成后勤物业管理的改革，旨在从源头解决问题。在改革上，可以先从管理理念上入手，直接将企业后勤物业管理从公司内部管理转换为社会管理，从根本上杜绝企业后勤物业依附主公司的思想，要求企业的物业管理能自行实现经济业务的拓展，从而保证物业管理自给自足，以确保降低企业运营成本，让企业“轻装上阵”，谋得更广阔的市场。
3.5建立责任机制，加强监督管理
物业管理是协调业主、开发商、商家多方利益的主导者，所以在合同的管理方面，一定要根据法律法规进行，明确责任划分，充分协调矛盾，保证诸方利益，现如今我国对企业物业管理有具体的规章制度，制度规定业主可组织委员会，委员会拥有表决权，可表决选择符合要求的物业公司，同时在合同的确立和规定方面，要明确服务范围和质量，以保证问题发生时有据可依，企业的原后勤人员对物业管理部门拥有监督管理作用，要加强对物业管理的监督和规范，进而提高现代企业物业管理质量和水平。
结语
企业的物业管理是在电力改革和市场化发展的背景下逐渐发展起来的，对于企业的正常管理运行和社会稳定和谐都具有重要的作用。但是现阶段电力物业管理中存在着一些问题，如受传统管理思想制约、管理模式单一落后、人员素质差等，都严重影响着物业管理的规范化、专业化发展。因此，需要广大企业物业管理人员不断健全内部管理机制，加强人员管理，提升综合素质，创新管理模式，优化经营流程，实行集中化多元经营战略，适应市场化要求，确保企业的改革顺利进行。
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