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摘要：目前，国际经济复苏乏力，国内经济下行压力加大，加之国内人工、土地、原材料成本上升，房地产企业库存积压严重，资金回笼乏力，不少房地产企业面临着资金链断裂乃至倒闭的危险。因此，节约成本成为房企渡过难关的关键之一。本文将发表房地产开发成本控制与管理的相关意见，希望对企业生存发展，提升企业利润空间有所启发。
关键词：房地产开发；成本；控制
1房地产开发成本控制管理对象与构成
1.1房地产开发成本控制管理的对象
房地产开发包括投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段，对成本的控制管理应贯穿于成本投入的整个过程。投资决策阶段即为可研阶段，房地产企业应对拟投资开发地块在其公开挂牌前进行可行性研究，其中必须对成本进行测算，并对市场以及最终效益进行分析，形成可研报告。设计阶段，需要根据可研进行合理的设计，这过程基本能确定大部分开发成本。招投标阶段，就需要组织超投标部门，依照设计方案或者是图纸以及技术标准编制相应的招标文件，同时对招标项目进行成本核算，提出招投标决策意见，选择合适的供应商，从而实现有效控制成本的目的。施工阶段就是根据设计图纸与开发方案，编制合理可行的施工方案，按计划准时并保质保量的进行施工，并对施工过程进行合理的控制，尤其是签证变更等方面。竣工结算阶段需对已竣工并且经过验收合格的项目及时进行成本结算。
1.2房地产开发成本控制管理的构成
房地产开发成本控制主要是针对费用科目进行控制管理，具体涵盖土地成本、前期开发准备费、基础设施费用、建筑安装工程费、配套设施费用、管理费用、财务成本等。土地成本主要是指房地产开发项目发生的土地获得价以及拆迁补偿费或征地费用；前期工程费用主要是指开发前期所发生的可研、规划、设计等费用；建筑安装工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购及安装工程费等；配套设施费用为为业主服务的各项配套项目费，主要包括水、电、煤、道路等成本；财务成本主要构成为融资成本，也就是贷款利息。房地产开发成本控制管理就是通过对上述成本的构成内容加强管理，提升整个成本控制管理水平，从而降低房地产企业开发成本，为房地产企业带来更大的利润空间，促进房地产企业更好的发展。
2房地产开发项目成本控制中存在的不足之处
2.1过于强调施工阶段成本
房地产企业开发项目成本控制涉及的范围比较广泛，然而一些房地产企业在成本控制过程中，过于强调项目的施工阶段成本控制，缺少对其他方面成本控制的高度重视，比如前期准备阶段成本，进而对房地产开发项目的成本控制造成了极为不利的影响。
2.2缺少完善的房地产开发项目成本控制机制
良好的机制保障，是房地产开发项目成本控制的前提条件。然而一些企业没有构建完善的成本控制机制。其一，一些房地产企业认为成本控制任务是财务部门分内的事情，企业其他部门缺少明确的权责范围，进而造成了房地产开发项目成本控制机制较不完善。同时，激励措施也严重缺失，员工的工作热情比较低，影响成本控制的顺利进行。而且一些企业开发项目全过程的成本控制机制严重缺失，成本控制指标体系较不完善，项目开发之后对项目成本的总结和反馈比较滞后。
2.3缺少较为先进的成本控制手段
现阶段，一些房地产企业往往采用静态成本控制方式，以此来对开发成本加以控制。这种控制方法的基础和关键分别是计划价格和事后核算。由于一些房地产企业严重受到房地产高回报率的影响，会利用合同来对项目的开发成本加以控制，进而对开发产品全过程的成本控制没有得到相应的体现。
3房地产开发项目的成本控制优化措施建议
3.1优化成本控制相关制度，发挥制度的体系化引导和规范作用
房地产企业应该积极建立和完善自身的成本控制相关制度，以期能够使得企业在项目开发过程中的成本控制工作有制可依。对于项目开发而言，一方面是企业要根据自身的具体情况，针对独特的发展阶段和过程进行有针对性的设计和布置；另一方面，房地产企业应该将项目开发的成本发生进行有效的分类，针对这些分类，进行有效的针对性制度设计，力求制度的覆盖全面化和全局化。这里所说的全面化和全局化，就是要将成本控制的制度落实到工程的全过程，相关的各部门及相关的责任人，以发挥落实制度体系化的引导和规范作用。
3.2严格规范招投标制度
要对招投标进行严格的规范，必须做好以下三个方面的工作：首先，要科学准确地编制项目招标文件。客观分析各指标，将工程标底控制在一个合理的下限水平。并对招标过程中涉及到的一切关于费用方面的条款进行反复推敲，从而使得招标文件更为合理；其次，在项目进行招投标时要坚持公平公正的原则。通过有序的市场竞争选择出具备相当资质、业绩、技术实力等方面最优的施工单位；最后，认真履行合同。项目的承包合同中要明确甲乙双方的权责义务。为防止双方权益受到侵害，我们要在费用结算等一系列的问题上做出一个明确的约束，避免项目决算过程中容易出现的纠纷。
3.3加强施工管理
在项目的施工环节，作为企业一定要重视对整个施工过程进行严格的管理。首先，要对人工、材料和设备的市场价格进行详细的了解。尤其是材料和设备，它们在施工过程中占据着十分重要的地位。因此，作为房产企业一定要密切关注材料和设备在市场上的价格变化，客观地评价二者的性价比，这是控制施工成本的关键。另外，在对现场进行管理时，要时刻严格控制设计变更。避免由于反复修改设计所造成的成本浪费；其次，要不断加强对工程签证的管理。作为企业的专业技术人员必须要做到据图核实、现场签证，只有这样才能有效地防止偷工减料以及浪费材料的情况发生，才能最终实现减少相关费用的目标；最后，企业要认真地做好项目的审核工作，随着工程项目的开展，一定要对工程的进程和账目进行定期审核，并及时反馈，只有这样才能对项目进行有效地调整，帮助企业减少不必要的开支。
3.4丰富成本控制方法，加强方法灵活运用和创新
在方法层面，我们建议房地产企业在项目开发中的成本管理应该逐步尝试一些具有一定创新性和灵活性的方法，可能会具有更好的效果和效率，而不是一味的单纯以计算指标、对比指标为主要手段进行成本控制。当然我们不建议盲目追求所谓的方法创新，创新一定要基于自身的切实基本状况和基本需求，盲目创新带来的风险控制失效往往会产生不可估量的后果。
3.5加强成本控制的执行监督和评价激励
最后，我们建议企业在做好制度设计、人才优化和方法创新的基础上，积极做好执行落实工作，实施责任制度，强化执行效果。同时，要加强对于执行过程和结果的有效监督和评价工作，奖惩分明，充分调动成本控制工作的积极性。在这里我想特别强调一下建立成本控制的激励机制的重要性，也就是建立项目效益的科学合理分配机制问题。如何将项目效益与各级经营者和职工的利益挂钩，建立真正的利益命运共同体，以解决成本控制的原动力问题。
4结束语
综上所述，房地产行业事关民生，一直是国家政府高度关注研究的问题，之前粗放式的经营发展逐渐变得难以适应当今时代的房地产发展形式。只有实现真正精细化管理，严格控制开发成本，提升成本控制管理水平，才能保持行业持续健康稳定发展。
参考文献：
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