浅析中国房地产资金来源的结构变化
莫邦亚叶青青
作者简介：莫邦亚，中国地质大学土地专业硕士生，研究方向：不动产评估与管理；叶青青，中国地质大学土地专业硕士生，研究方向：土地经济与管理。
摘要房地产企业资金结构的变化对房地产企业的经营运作以及整个房地产业的持续发展起着重要的作用。本文对1997年—2007年以来房地产投资的资金来源及变化情况进行简要地分析，并提出相关建议。
关键词房地产资金来源结构
一、引言
房地产业既是现阶段国民经济的重要支柱产业，又是社会普遍关注的民生行业。由于房地产生产、经营的特点，使得房地产的发展不仅要依靠自身积累，而且要依靠社会集资。据不完全统计，在进行房地产的开发与销售过程中，房地产商利用的自有资金只占总资金的30%左右，而其余70%左右的资金来源于金融系统的融资、外资以及消费者的预付款。
二、房地产企业资金来源的渠道
（一）国家预算内资金
在计划体制下,国家和地方财政拨款是国家和各级地方政府拨给国有房地产企业的开发经营基金或专项开发资金，由财政部门核准划拨形成企业资本金。随着我国投融资体制的改革，我国房地产业逐步建立了以银行信贷为中心的多样化的融资渠道，政府不再向国有企业增加财政投入用作企业资本金，而主要通过建设经济适用房和廉租房等保障性住宅，加大对住宅市场的投入。
（二）国内贷款
房地产业的银行贷款直接表现为土地储备贷款和房地产开发贷款，包括流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性资金贷款房地产抵押贷款。开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。
（三）企业债券
房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。
（四）外资。主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资于房地产行业。
（五）自筹资金
自筹资金主要包括：企业内部资金；其他企业资金：包括企业间联营、入股、债券及各种商业信用；职工和民间资金；发行股票。
（六）其他资金来源
主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成。房地产开发企业通过预售房地产品，提前向购买者或使用单位收取定金和分期付款，既可以解决开发资金的不足，也可以避免市场滞销风险，降低资金成本，加快资金周转。企业除向银行贷款外，还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。
表一2000—2007年中国房地产企业的资金来源结构表（单位:万元）
年份本年资金来源总计国家预算内资金国内贷款债券利用外资外商直接投资自筹资金其他资金来源
19973817065012478991119024869146085653279010972883114547872
1998441494221494801053171262319361758125887001166982118118509
1999479590121004571111566498703256602218048001344621020631956
200059976309687201385075634760168704613480001614212228192905
200176963877136291169219683425135704410612002183958736705562
2002974995361180442220335722439157228412413002738445146198961
2003131969224113631313826995460170004011627003770689161060503
2004171687669118148315841261900228200114256005207562785625867
20052139783891247843918077819002578111167900070003924102215576
2006271355516------53569795-----4001541297500085970853127813327
2007374779610------70156355-----64104255027700117725316180487514
表二1997—2007年我国房地产企业的资金来源结构变化（单位:%）
年份年资金来源总计国家预算内资金国内贷款债券利用外资自筹资金其他资金来源
19971000.32692395923.871487650.12756135912.0735827125.4877268338.11271749
19981000.33857747923.854699620.1411547368.19394872326.4325566941.03906275
19991000.20946428223.177424920.2058069925.35044800328.0368786643.01997714
20001000.11457857523.093711890.0579562172.81285398926.9141637247.00673561
20011000.17708437421.986896530.004450141.76322198528.3764122247.69193475
20021000.12107134522.772782220.0230144681.61260664928.0867500747.38377524
20031000.08610416623.780316390.0041373281.28820943928.5724882346.26874445
20041000.06881565918.396269330.0011066611.32915835730.3316058249.87304417
20051000.05831616918.310623880.000887941.20484643932.7154178247.76911186
2006100019.7415537301.47464885131.6819994247.101798
2007100018.7193628301.71045191131.4118785748.15830669
资料来源：《中国统计年鉴2008》
三、分析资金来源结构
（一）从总体规模上来看
1997—2007年，我国房地产业投入始终保持快速增长的发展势头，特别是2003年以后，相对于宏观经济的协调发展，房地产投资一直在高位上运行。从表一数据可以看出，房地产投资资金主要来源于国内贷款、自筹资金和其他资金来源。国内其他融资和海外其他融资呈增长趋势。2003年是分水岭，1997年—2003年，房地产国内贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平，2003年国家出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，随后又实行了一系列的调控政策，导致银根紧缩，银行贷款明显下降，2004年国内贷款比2003年下降了近5个百分点，房地产自筹资金和其他资金来源比例持续提高。
（二）从各主要来源看
1．国内银行贷款。具体表现为：国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001—2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降。而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重呈下降趋势。２．房地产企业自筹资金。房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金。2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重呈上升趋势。３．国外资金。外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。外资表面上比重呈下降趋势，但实际上外资以更加隐蔽的形式和渠道参与房地产。４．社会资金。主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场的资金。
四、建议
第一，改变地方政府把土地出让收入作为财政主要依靠的现状，抑制地方政府开发房地产的冲动。针对不同层次的需求，调整房地产供应结构，保持供求平衡。合理调整土地和资金供应结构，利用财政，税收等手段积极引导住房消费，抑制投机和投资性需求，规范房地产开发企业经营行为，理顺市场秩序，促进房地产业健康发展。
第二，加强房地产信贷管理，严密防范土地储备贷款的潜在风险。督促和引导商业银行适时调控信贷结构，重点支持中低价位商品房开发，控制高价楼盘贷款增长。
第三，改革现行的外汇管理体制，建立灵活的市场汇率机制，综合运用税收、信贷等手段调控外资在房地产市场的投资，尽快在现行宏观调控政策中增加对本外币的协调内容，有效控制房地产资金结汇，减少对货币政策效果的淡化作用。
参考文献：
[1]黄善林,卢新海.武汉市房地产价格与开发资金来源关系研究［J］.华中科技大学学报（社会科学版），2009，（23）.
[2]陈红梅，黄石松.基于成分数据的中国房地产资金来源结构变化趋势预测［J］.经济界，2007，（2）．
[3]石亚东.我国房地产开发资金来源结构状况分析.中央财经大学学报［J］，2005，(10)．
[4]刘毅杰，刘建明.外资进入我国房地产市场的成因、影响及对策建议.商场现代化（投资分析），2008，（559）．