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摘要：针对地产住宅项目精装修管理问题，做了简单的论述，提出了管理策略，共享给相关人员参考。从地产住宅项目精装修工程实际来说，对装修质量和效益的要求较高，因此深度分析此课题，提出高效的管理策略，为相关项目的开展提供借鉴，有着重要的意义。现结合具体研究进行如下分析。
关键词：地产住宅项目；精装修管理；精细化管理
从当前房地产开发实际来说，地产住宅项目精装修业务逐渐拓展，适应了当前建筑行业发展的趋势，同时能够满足消费者的基本需求。由房地产企业统一组织装修，不仅能够减少装修作业造成的污染问题，提高资源利用率，还能够使得业主省心和放心，节约相应的装修成本。对于房地产开发企业来说，若想保证精装修项目的效益，必须要做好精装修全过程的质量把控，因此各个企业必须积极探索高效管控的方法。
1地产住宅项目精装修常见问题分析
从精装修工程实际情况来说常见的问题如下：1）材料质量问题。在精装修作业中使用的材料质量水平高低，直接影响着装修的效果和质量，因此要做好严格把控。若原材料质量和半成品等的质量把控不严格，则很容易造成质量问题。除此之外，若没有遵循操作流程、规范做法以及标准作业，那么会影响到装修的效果。2）施工环节的质量问题。地产住宅项目精装修工程施工，采用的技术和工艺类型较多，增加了质量管理难度，很容易引发质量问题，所以要严格把控。
2地产住宅项目精装修管理和相关问题的应对策略
2.1强化设计管理
组织开展精装修施工作业，设计工程方案前要做好各项准备工作，保证装修作业能够有序、高效、高质量开展。在具体实践中地产开发商可积极借鉴过往成功案例的相关经验，同时结合本项目的产品定位以及精装修工程的特性等，优选设计单位开展合作。设计精装修方案时要加强和设计方面的有效沟通和联系，保证精装修方案的创新度和落地性，在达到质量要求的同时，还要最大程度上满足业主方的基本需求，比如舒适性和美观性等。除此之外，对设计的方案要做好优化和调整，分析方案存在的不足并加以针对性的改进，为后期施工作业的正常开展提供技术指导，保证精装修的效果和质量。
2.2做好项目招投标和合同管理
从精装修工程来说，其涉及到的标段划分工作具有复杂性和灵活性等特点，常见各类不可控因素。基于此，组织开展项目招标作业时，必须要严格按照设计图纸的相关内容，结合精装修项目特点，从项目整体出发，确定单位报价。采取上述措施，能够体现项目招投标的“三公”原则外，还能够简化工程作业流程，降低精装修施工管理难度，保证精装修各项工作的有序开展。除此之外，签订精装修合同环节，要认真做好合作方的资质审核，严格按照相关要求签订精装修工程合同。
2.3施工阶段
管理策略如下：1）场地移交管理。在具体实践中要结合精装修项目具体情况，例如小高层或者高层，合理安排建筑精装修项目施工作业时间，坚持场地移交原则，细化施工流水段。一般来说，高层住宅建筑间隔5层划分，划分为1个流水段。对于小高层间隔3层-5层作为1个流水段。需要注意的是，地产住宅项目精装修施工工序必须在细化的流水段内结束作业，同时要保证上道工序结束后再开展下个流水段的作业。
2）进度管理。正常情况下精装修工程项目运营，涉及到办理土地手续以及营销定位等多个方面，在具体实践中施工进度管控为精装修项目管理重点。在实施管理工作要依据计划要求，从精装修工程设计与成本方面来说，明确工程技术以及分项招标需求，做好各个部门的有效沟通，保证项目管理的有效开展。确定精装修工程承包单位之后，各栋号的承包单位需要结合自身的业务资源情况，组织编制精装修工作计划，落实到具体实践。精装修单位要敲定各个分项供应商以及装修用大宗材料的进场时间节点，项目工程部需要提前监控以及协调。除此之外，精装修单位要事前布置垂直运输工作，根据项目实际情况编制切实可行的垂直运输方案，方案待公司审批后及时报送监理单位和建设单位审批。若具有安装作业条件，那么要及时组织电梯安装作业，同时要上报相关部位组织验收工作，为项目后续的施工争取时间，实现各项工作的有效衔接。
3）质量管理。从运营的精装修项目来说，完成各项作业需要很多的资源，比如人力资源和材料设备以及工序等，增加了装修工程施工管理的难度[1]。在具体实践中要根据以往的经验，做好设计管理和项目招投标以及合同等系列工作之外，坚持实际出发的原则，做好精装修全过程的质量把控。采取的策略整体如表1所示。
表1质量管理策略
序号策略具体内容
1强化主体阶段的把控结合装修的内容，提出主体结构施工尺寸精度的把控要求，严格按照精装修工程项目实施的标准和规范，做好强有力的把控，包括开间和进深以及净高等，正式移交前组织三方测量，对没有达到要求的促使相关单位做好整改。
2做好施工全过程的质量把控通过明确各方的职责和工作内容，为在装修工作的开展提供有力支持[2]。
3做好细节的把控例如，对于电梯层门口提出相应的要求，比如使用素混凝土材料或者砖砌围挡，装修时电梯层门的门坎要提高相应标高，保证其高于楼梯口，同时制作为缓坡。完成电梯门的安装作业后，做好其和结构缝隙的处理，严格按照质量检验检测规范和要求加以把控，保证工程施工的质量和效益[3]。
4）安全文明管理。安全施工，一失万无。无论项目规模大小，安全文明施工都是重中之重，要时刻保持安全施工意识，坚守文明施工红线，防患于未然。
3精装修工程项目管理的方法
3.1贯彻落实全过程管理理念
从房地产项目精装修管理层面来说，若想不断提高项目管理水平，必须要正确认识到项目管理的重要性和意义。在具体实践中全面贯彻落实全过程管理理念，结合各个环节的特点以及常见问题，制定相应的管控方案，落实到项目管理实践中去，最大程度上保证项目管理目标的实现。
3.2提高项目管理的信息化水平
从精装修工程管理实际来说，若想不断提高项目管理的水平，必须要注重提高项目管理的信息化水平。通过搭建内部管理信息化平台，集成各个部门，增强项目运营全过程的沟通，及时共享工程信息，为相关工作部署提供依据，保证项目管理目标的实现。挖掘信息的价值，辅助工程材料管理和进度管理等各项工作，最大程度上保证作业开展的效益。除此之外，积极推广应用信息化技术辅助作业现场的管理。通过构建视频监控系统，实施现场的动态化管控工作，及时发现不规范行为，做好质量和安全的把控[4]。
3.3采取精细化管理模式
从地产住宅项目精装修管控实践来说，采取精细化管控模式，能够获得不错的成效。在具体实践中结合自身的职责和内容，制定精装修工程施工管理目标，细化管控目标和内容，将其落实到工作实际。针对精装修管理工作落实情况，加大监督检查力度，按照制定的工作考核制度进行评估，及时发现存在的不足，提出改进的建议，加以完善和优化。全面贯彻落实各项工作，围绕施工现场组织开展检查工作，保证装修的效果和质量。
4结束语：
综上所述，地产住宅项目精装修管理的开展，要结合实际情况采取相应的管控措施。在具体实践中采取以下措施：贯彻落实全过程管理理念；提高项目管理的信息化水平。从各个环节入手，做好精装修质量和进度以及安全的严格把控，保证工程建设的质量。
参考文献：
[1]周剑.铝模板技术在房地产住宅项目精装修的应用效果评价[J].江西建材，2019（02）：110-111.
[2]宋岷.浅谈房地产住宅批量精装修项目管理[J].建材与装饰，2019（04）：195.
[3]骆国峰.刍议房地产住宅项目精装修管理及相关问题[J].河南建材，2018（06）：226-227.
[4]王蓉蓉.住宅精装修施工成本管理系统研究[D].东南大学，2018.