无锡市五洲建设工程监理有限责任公司江苏无锡214023
摘要：结合某旧住宅小区整治改造工程的特点，叙述如何做好旧住宅小区整治改造的监理工作。
关键词：旧住宅小区；整治改造；监理工作
我公司中标无锡市2016年某旧住宅小区整治改造工程监理项目。该项目包含12个大大小小的老旧住宅小区。各小区分布较为散乱，有些相距较远。建设时间早的在50年代，最晚的也要在80年代，时间跨度较大。项目总面积约45万平方米，大型小区有20万平方米，其余大部分均在2万平方米左右。项目幢数较多，约有220幢。改造受益人口约1.8万，涉及4个街道。
项目改造前屋面垃圾成堆，渗漏严重，隔热板破损。楼道内墙脏乱，阳台大刀片损坏严重。小区道路坑洼积水，交通不畅，没有停车位。化粪池排污堵塞，粪水外溢，杂草丛生。
本次项目改造主要内容有：内外墙涂料，屋面防水，翻新隔热板，更换落水管，主干路面摊铺沥青，次干路面新浇筑混凝土，接通雨污水管道，化粪池清坑，增加小区园林景点，修剪树冠，增补花草树苗，增设门卫值班室，安装道闸等。
1旧住宅小区整治难点
1.1没有详细施工图，只有几张平面图。
1.2工期短，合同工期只有100天。
1.3量大，面广，涉及4个街道12个小区。
1.4工程条件差，建设年代较早，标准较低，有些小区破旧十分严重。
1.5施工单位管理薄弱，施工人员技术水平较差。
1.6改造中涉及部门较多，街道、社区、城管、公安、物业、自来水、燃气、供电等多部门。
1.7施工单位低价中标，与实际利益存在较大差距，影响工程进展。
1.8施工操作场地在小区内部，影响居民生活，容易发生矛盾。
针对该工程的特点、难点，公司组建了监理项目组，以一批经历过类似改造项目的、有经验的人员为骨干，组成老中青结合的监理班子，土建、水电、市政、绿化等专业人员配备齐全。人员到岗后，学习施工招标文件，理解项目清单工作内容及对原材料、施工工艺的要求。编制监理规划、细则。对各施工单位进行监理交底，审查施工单位各项管理制度，审查施工单位组织设计、专项施工方案，提出针对性修改意见。
2质量控制
监理组根据施工单位合同中的质量目标，制定了质量工作流程。组织各施工单位学习设计总图及清单要求，对各小区进行实地踏勘，了解各小区现状。
严把原材料、半成品进场的验收。要求施工单位提供原材料的合格证、出厂证明、检测报告。进场时对原材料进行抽查验收。验收合格方能用于工程。房建总包单位第一批进场的架空隔热板，经现场破损检验，混凝土强度、钢筋规格等均符合要求。但第二批进场的隔热板发现混凝土酥松、钢筋规格不符，未能通过验收。监理要求把这批隔热板清理出现场，但施工单位拖着不运，并托人说情。监理组顶住压力，同时汇报甲方。在甲方和监理的严格监督下，施工单位最终将该批隔热板清理出现场。
监理组按监理质量目标的要求，督促施工单位加强施工工艺的管理，认真执行工艺标准和操作规程，要求现场技术负责人做好对班组的技术质量交底，以样板带路。样板验收通过后，组织施工人员参观学习，使其了解工艺流程、验收标准，然后大面积推广，保证了工程质量。
编制验收程序，确定控制点，重点对隐蔽工程加强验收力度。市政沥青道路摊铺，在未通知监理的情况下，擅自开始摊铺沥青，且路基清理马虎，表面未撒油。监理组责令立即停止施工，施工单位强行摊铺。针对此事，监理组上报指挥部，并发出停工令，同时告知施工单位将在月报中扣除该项工作的工程进度款。最终施工单位铲除了全部路面沥青，清理干净，每道前期工序经过监理验收后，重新按标准摊铺沥青。
3进度控制
该工程总工期100天，工程内容有房建、市政、绿化等。如何统筹安排，合理分配工作面，减少施工相互干扰而影响工程进度，是监理工作的一大难点。为此，监理组召集各施工单位进行协商，制定各自施工路线，大型小区各施工单位分开施工，小型小区先有一家施工单位进场施工完毕后，其他施工单位再陆续进场。各施工单位确定各小区的进出场时间节点，排出总计划，各方确认。要求各施工单位上报组织保障措施，一定要确保工程按期验收。在施工期间排出每周计划，在每周例会对照检查，分析滞后原因。对无正当理由而延误工期的按项目处罚条例进行处罚。
4投资控制
该工程没有具体施工图纸，所有工程量都要进行签证，所以严把工程计量关是投资控制的重要步骤，尤其针对隐蔽工程，若不及时现场计量，覆盖后就无法确认其真实性。对此监理会同建设单位、跟踪审计、施工单位共同制定了签证程序，确定签证时效期，并严格执行，对过期不报并无正当理由的拒绝签证。经过几次拒签后，施工单位对签证工作都十分上心，能做到及时上报工程量。
5安全文明施工检查
该工程施工作业面均在居民小区内，安全施工不仅关系到施工人员的人身安全，更多的关系到小区居民的安全进出。监理组要求施工单位在施工区域提前三天张贴告知单，告知居民进出注意事项。施工单位在楼道进出口搭设安全通道，施工范围设置安全围护，悬挂安全标语、安全警示牌。高处作业安排专人看护。对管道开挖做到当天开挖，当天回填，控制每天开挖量。设置材料堆放点，不占用小区道路、停车位。建筑垃圾及时清运，道路专人洒水清扫，控制扬尘。
该工程安全重要控制点主要有脚手架、屋面施工、外墙高处作业、市政管道施工、临时用电等。监理组安排两名专职安全监理，对这些重点部位跟班巡视，经常组织各施工单位开展安全检查。对安全隐患整改不力或同一地点连续出现安全隐患的，按项目管理条例进行重罚。
6合同及信息管理
合同管理是组织建设工程实施的基本手段，也是项目监理组控制质量、投资、进度的三大目标的重要手段。在该项目上，重点处理合同履行检查，违约、纠纷处理。在一处小区施工中，由于施工单位未合理安排施工流程，同时，施工人员严重不足，造成该小区工期延误。
7协调
该工程协调工作量较大，除了项目几大主体之间协调外，大量的是与街道、社区、自来水公司、供电公司、煤气公司、以及小区居民之间的沟通。
对建设单位要准确了解其意图，充分尊重建设单位，利用工作之便做好监理宣传工作，增加建设单位对监理工作的理解，争取最大的支持。对施工单位坚持原则，实事求是，严格按规范办事，讲究沟通技巧，对安全、质量、进度等采取科学的态度，利用合理的奖罚机制、组织现场协调会议等手段。对街道、社区及小区居民同样做好宣传工作，在各小区设立联络点，对小区居民反应的问题每天及时转发到施工单位，督促按时整改。
8成果
该工程经过各方努力，最终通过了上级各主管部门的联合验收，并在评比中获得了安全文明施工第一名。绝大多数小区居民也对此次改造表示了满意，在半年后的回头看活动中，回访满意率达到97%。
9体会
9.1在编制招标工程量清单时，工程特征描写一定要清晰，减少施工中对工程做法的不明确而引起的争议。
9.2此类改造项目工期短、工程量大，又是低价中标。施工单位往往无法在短期内组织起一支符合要求的施工队伍。为了工期，为了利润，随意招聘无经验的工人，对工程质量、安全造成较大隐患。在招标中，真正选择一支有实力的施工队伍是决定工程成败的重要因素
9.3施工中协调工作十分重要，尤其与小区居民的沟通。真诚的从居民处着想，得到小区居民的支持，是该项工程顺利开展的充分条件。