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摘要：房地产产业的发展一直倍受人们关注，它不仅关系到我国广大人民群众的生活质量和生活水平问题，对我国经济发展的影响也是起着至关重要的作用。房地产行业的发展对股票，金融产业，城市化进程，工业化进程，建筑行业的发展等等都具有十分重要的作用。而在房地产行业中，企业的成本管理又有着十分重要的作用，房地产企业内的财务成本管理，在一定程度上，对整个企业的未来发展规划和管理都有影响。而目前在我国，大部分的房地产企业对成本管理还不够重视，在管理过程中还存在着一定的问题，本文将对房地产企业在成本管理上出现的问题和解决方法上展开讨论和研究。
关键词：房地产企业；管理成本；问题；对策
1全成本管理体系的内容分析
1.1以成本动因为基础
建立健全的开发项目全成本管理体系。企业相关的部门在开展成本管理的时候，对影响各环节成本的因素进行分析，并寻找控制这些因素的有效方法。
1.2以预算为导向
实现开发项目全成本管理。房地产企业以预算为基础，保证企业各环节的财务支出都是基于预算开展的，成本项目围绕预算进行，如果某环节的成本支出超过了预算，就必须及时进行调整。
2我国房地产企业成本管理方面出现的问题
2.1成本管理水平简单粗放，缺少体系
通常企业对成本管理方面都不是很重视，一般的房地产企业都还没有成立专门的成本管理机构，通常企业成本管理方面也是由财务部门所负责，而对成本管理的概念认识也停留在造价成本，工程成本，财务成本等方面，所以一直没有对成本管理进行重视，也就不难理解了。大多数房地产企业内部都没有成本管理相关的组织架构支撑，对整个企业的成本管理流程也不是很清晰明确，首先要在房地产公司中制定出一个目标成本，然后再确定下来已发生成本，在实际操作的过程中和工程实施的过程中都会受到其他因素的影响，所以在后期还要进行调整成本。要提高对成本管理的控制和重视，在企业内部构建出成本管理的框架和体系。
2.2人员缺乏管理经验
成本管理方面需要的不仅仅是专业的财务，会计人员还需要具有综合素质水平较高的工作精英。在房地产工程的总体设计规划方面，在工程造价，建筑材料成本，以及后期的营销方面都比较熟悉的工作人员。另外，在房地产领域，还有一个比较棘手的问题就是人员流动相对频繁，人才的流失的现象也比较严重，所以许多项目的开发和管理的进行都缺乏前人的经验指导，这就使成本管理工作的难度系数更高了一些。
2.3在工程的预结算上存在管理问题
工程的预结算本身就是一个繁冗复杂的问题，而目前我国的企业的工程预算方法还不是很先进科学，当前的计算方法还有失真实性，再加上要考虑许多其他的因素，计算本身的复杂性更加使得得出的预算结果缺乏准确性，真实性。并且，一个工程项目具有许多的环节和流程，而对于这样复杂的环节过程有没有统一的管理和沟通，所以经常会导致企业的预结算款出现偏差。除此之外，在工程预算方面造假的现象也很多，利用国家投资项目来赚取差价和利益的情况也是比较棘手的问题。
2.4土地取得成本持续增加
随着我国经济政策的发展和房地产行业市场的变化，房地产行业成本构成发生了很大的改变。其中由于国家经济发展宏观政策的变化和房地产行业发展收紧的行业现状，目前国家各地区房地产企业的土地取得成本持续增加，我国土地出让方式和程序发生同新政实施前有着很大的不同，受到土地新政的影响，房地产企业土地取得成本大幅增加。在房地产开发项目中，土地取得成本主要包括房地产企业取得土地过程中支付的土地出让金，土地前期准备工作中的拆迁费用、安置费用以及企业支付的土地契税、土地使用税等。为了抑制当前房地产行业发展过快的现状、消除房地产企业项目经营开发中的泡沫，土地取得成本是国家实施宏观调控的重要方面。
3提高房地产企业成本管理能力的措施
3.1提高对成本管理的关注和重视
首先要对企业内部人员进行成本管理重要性进行宣传和教育，改善在财务人员传统印象中成本管理不重要的认识和态度。加强在成本管理方面的人员培训和教育。最好在企业内部设置专门负责成本管理的机构或者是部门。并且要提高成本管理工作的地位，是的能够在进行成本核算的过程中得到配合和沟通。
3.2提高房地产企业管理过程中的成本控制意识
为了加强房地产企业对项目开发过程中的成本管理工作，首先在项目开发整个过程中要加强对成本控制理念的灌输和成本控制意识的培养。在房地产项目开发过程中，结合全面成本管理的现代成本控制思想，加强对企业成本构成的优化，在房地产企业财务部门、项目部门、建设部门和管理部门等各个相关部门建立整体成本控制与管理协作能力，加强企业全体职员对成本控制的认识和贡献，为企业的成本控制管理工作创造良好的思想和文化基础，将房地产成本管理工作作为项目开发中系统工程的一部分，在房地产企业管理人员、工程施工人员、工程技术人员树立起成本意识，让全体相关人员参与到成本控制的过程中去，实现对房地产项目建设事前、事中和时候的全面控制，从而真正实现企业成本的降低和效益的增长。
3.3立足市场形势，采取战略化、精细化、动态化的成本管理策略
为了实现对房地产开发项目有效的成本控制，企业应在房地产项目建设过程中对各方面成本费用，如土地取得费用、项目开发费用和人工、材料、工程建造等工程项目费用方面进行有效分析、评估和检验。立足市场的角度，对企业成本支出和项目收益之间的关系进行有效的论证。并采用科学有效的成本控制方法，将原有的以核算为主的成本控制方法调整为针对企业项目的盈利目标设定的成本有效规划、指导和控制的管理办法。通过这种办法，有效规避目前房地产项目开发产品销售跟不上，库存商品积压，资金回笼能力不足等问题造成的成本激增的问题。同时，在立足市场的基础上，房地产企业应通过有效的成本模型的测算建立具有指导意义的经济技术指标，并加强该指标在房地产上下游企业合同管理中的作用，通过合同管理与落实的形式落实提高企业的资金回笼效率、降低企业资金占用成本，以此为成本控制的关键点，实现对房地产项目成本的战略化管理。
3.4借助网络信息化技术，建立相关成本信息库
在当前企业管理信息化的过程中，房地产企业的成本控制与管理工作可以借助当前大数据和云计算技术，对项目开发中的各类成本数据，如项目规划指标、成本构成比例、经济技术指标等进行收集和分析，形成有效的成本大数据资源库，为成本控制工作的开展提供有效的理论依据。
结束语
成本管理是一项复杂繁琐的工作项目，涉及的部门多，而且核算工作量大。但是成本管理对于房地产企业的发展具有重要的意义，不仅是在企业的资金安全方面，还有企业的长远规划和战略方面都具有重要意义。所以，房地产企业一定要引起重视，在企业内部建立起全方位，全要素的科学的成本管理体系，促进房地产行业的健康发展。
参考文献：
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